Dự báo năm 2026: Căn hộ và đất nền sẽ là động lực của thị trường bất động sản phía Nam

Thị trường 2025 “qua đáy” nhưng chưa bứt phá

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2025 ghi nhận những tín hiệu hồi phục rõ nét. Dù chưa xuất hiện làn sóng bứt phá mạnh nhưng nguồn cung và thanh khoản ở nhiều phân khúc chủ lực đang từng bước cải thiện, tạo nền tảng cho kỳ vọng tăng trưởng tích cực hơn trong năm 2026.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA Consulting (thương hiệu nghiên cứu và tư vấn phát triển thuộc DKRA Group) về “thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận năm 2025”, năm qua đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận khi nguồn cung sơ cấp và sức cầu đều được cải thiện rõ nét hơn so với năm 2024.

Các giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, cho thấy tâm lý người mua ngày càng thận trọng và ưu tiên yếu tố an toàn.

Đất nền và căn hộ phục hồi rõ rệt nhưng không đại trà. Đối với phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp năm 2025 tăng nhẹ khoảng 2% so với năm trước, song vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước năm 2022.

Đáng chú ý, các dự án đã mở bán từ trước chiếm tới 87% tổng nguồn cung, phản ánh thực tế nguồn cung mới vẫn còn khan hiếm. Tuy nhiên, sức cầu thị trường có sự cải thiện tích cực khi lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm 2024. Trong đó, Tây Ninh nổi lên là địa phương dẫn dắt thị trường với 38% nguồn cung và hơn 53% lượng tiêu thụ sơ cấp.

Mặt bằng giá đất nền tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 6%, trong khi giá thứ cấp phổ biến tăng từ 12 - 15%, tập trung tại các khu vực có hạ tầng giao thông cải thiện và dư địa phát triển đô thị rõ ràng.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ được xem là điểm sáng nổi bật của thị trường năm 2025. Nguồn cung sơ cấp tăng mạnh tới 73% so với năm 2024, trong đó TP. HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm khi chiếm 87% tổng nguồn cung toàn thị trường. Riêng nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn, gấp 2,5 lần cùng kỳ, với Bình Dương (cũ) chiếm tới 53% tổng nguồn cung mới.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. HCM ghi nhận mức tăng từ 4 - 16% tùy khu vực, cao nhất toàn thị trường. Giá thứ cấp cũng tăng bình quân 10 - 18%, phản ánh nhu cầu ở thực lớn và sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn.

Nhà phố, biệt thự tăng trưởng cục bộ, phụ thuộc “ông lớn”, năm 2025 ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung và sức cầu cao nhất kể từ năm 2020. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 51% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng gấp 6,5 lần so với năm trước.

Tuy nhiên, DKRA Consulting nhận định đà tăng này mang tính cục bộ, chủ yếu tập trung tại các dự án mới ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch, nơi có sự tham gia của các chủ đầu tư lớn.

TP. HCM và Tây Ninh tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 86% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ sơ cấp. Giá thứ cấp nhà phố, biệt thự tăng phổ biến từ 12 - 19%, nhất là tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, hạ tầng và kết nối vùng thuận lợi.

Thị trường đang “lấy lại nhịp thở”, căn hộ sẽ “bùng nổ”

Nhận định về bức tranh chung của thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho rằng, năm 2025 là giai đoạn thị trường bất động sản nhà ở từng bước lấy lại nhịp thở sau thời gian dài chịu tác động từ khó khăn pháp lý, tín dụng và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

“Sự phục hồi của thị trường trong năm 2025 chưa mang tính bùng nổ nhưng đã cho thấy nền tảng ổn định hơn. Dòng tiền đang quay trở lại những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Đây là tín hiệu tích cực, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng mới trong giai đoạn tới”, ông Võ Hoàng Thắng nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, việc mặt bằng giá tiếp tục neo cao phản ánh chi phí đầu vào tăng, quỹ đất khan hiếm và áp lực từ các yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ. Điều này buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước.

Kỳ vọng phục hồi rõ nét hơn, bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận sẽ có những chuyển biến rõ rệt hơn, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, căn hộ và nhà ở thấp tầng.

Khu Đông TP. HCM và Bình Dương tiếp tục là tâm điểm, trong khi Tây Ninh (Long An cũ) được kỳ vọng tăng tốc với loạt dự án mới ra mắt thị trường. Theo DKRA, chỉ tính riêng khu vực Bình Dương cũ có hàng loạt các dự án của Tập đoàn Bcons; Tập đoàn Lê Phong; Tập đoàn An Gia; Phát Đạt; Vạn Xuân Group…, mỗi dự án có bình quân từ 1.000 - 1.500 căn hộ.

Chia sẻ tại “Diễn đàn Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, đánh giá cơ hội của thị trường bất động sản hiện nay”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường 2026 sẽ không còn chỗ cho đầu tư "ăn xổi". Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

Có thể thấy, thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào chu kỳ phục hồi thận trọng nhưng bền vững hơn.

×