Dự thảo Luật Đất đai 2026: Đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến rộng rãi từ ngày 20/7 đến 10/8/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý là thay đổi cách thức xác định giá đất khi bỏ quy định về "giá đất cụ thể", đồng thời bổ sung hàng loạt cơ chế mới liên quan đến bảng giá đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước quyết định giá đất, bỏ cơ chế giá đất cụ thể

Theo dự thảo, quy định về "giá đất cụ thể" sẽ không còn được duy trì. Thay vào đó, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc xác định giá phải tuân thủ các nguyên tắc khách quan, minh bạch, đúng trình tự và phương pháp theo quy định, đồng thời dựa trên hệ thống dữ liệu đầy đủ để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đáng chú ý, các quy định về nguyên tắc xác định giá đất, xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đã được luật hóa từ Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội và tiếp tục được kế thừa trong dự thảo lần này.

Theo đề xuất, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng loại đất, từng khu vực và từng vị trí cụ thể. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm xây dựng phương án, trình HĐND cùng cấp xem xét ban hành cũng như điều chỉnh, bổ sung khi cần thiết.

Bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh sẽ là căn cứ để tính các khoản thu ngân sách từ đất theo quy định của Luật Đất đai, đồng thời được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Bỏ quy định về tư vấn định giá đất

Một điểm mới khác là dự thảo đề xuất loại bỏ các quy định liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất cũng như điều kiện hành nghề của tổ chức, cá nhân làm công tác tư vấn.

Theo cơ quan soạn thảo, việc điều chỉnh này nhằm nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và các đơn vị sự nghiệp công lập trong quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì phụ thuộc vào đơn vị tư vấn như trước.

Song song với đó, dự thảo cũng bổ sung các chính sách tài chính về đất đai và thuế nhằm điều tiết phần giá trị gia tăng của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc mở rộng không gian đô thị.

Không hồi tố đối với sổ đỏ đã được cấp sử dụng lâu dài

Liên quan đến công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự thảo đưa ra nhiều quy định mới theo hướng tháo gỡ các vướng mắc tồn tại trong thực tiễn.

Đáng chú ý, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất không áp dụng hồi tố đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Đối với các trường hợp còn tồn tại sai sót về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nhưng người sử dụng đất đã sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường hoặc an toàn công trình, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ngược lại, những vi phạm phát sinh từ sau ngày 1/8/2024 sẽ bị xử lý nghiêm với các chế tài đủ sức răn đe nhằm hạn chế tình trạng vi phạm mới.

Bên cạnh việc xử lý các trường hợp vi phạm về thủ tục, dự thảo còn đề xuất cơ chế giải quyết đối với những trường hợp chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hoặc tự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư nhưng phù hợp quy hoạch.

Trong những trường hợp này, cơ quan quản lý có thể xem xét cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng sử dụng mà không yêu cầu tháo dỡ công trình.

Dự thảo cũng mở rộng hướng xử lý đối với diện tích đất nông nghiệp có nguồn gốc lấn chiếm bằng cách áp dụng cơ chế tương tự như đất tự khai hoang khi xem xét cấp giấy chứng nhận.

Đối với quỹ đất được giao trái thẩm quyền từ nhiều năm trước, cơ quan soạn thảo đề xuất thống nhất phương án giải quyết giữa các trường hợp đã có nhà ở và chưa có nhà ở.

Đồng thời, phân cấp cho địa phương xác định lại diện tích đất ở đối với các hộ sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, qua đó tháo gỡ các vướng mắc lịch sử và bảo đảm sự công bằng giữa các nhóm người sử dụng đất.

×