Giá bất động sản tăng 'nóng': Mờ nhạt khái niệm nhà ở bình dân - cao cấp (Bài 1)

Phản ánh tới Báo Dân Việt, không ít độc giả trẻ chia sẻ giấc mơ sở hữu nhà tại Hà Nội ngày càng xa vời, khi mặt bằng giá bị đẩy lên mức vượt xa khả năng chi trả, khiến không ít người lo ngại vô tình tiếp tay cho làn sóng “thổi giá” đất.

Vợ chồng anh Minh và chị Lan (29 tuổi), có tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng, chọn mua đất ngoại thành để xây nhà thay vì mua chung cư. Họ chốt lô đất 60 m2 với giá khoảng 30 triệu đồng/m2, tương đương 1,8 tỷ đồng. Sau khi cộng chi phí xây dựng, thiết kế và nội thất, tổng số tiền bỏ ra lên tới gần 3 tỷ đồng - vượt xa dự tính ban đầu.

Đáng nói, với khoảng 3 tỷ đồng, việc mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện cũng không dễ dàng. Người mua chỉ có thể tiếp cận căn hộ nhỏ ở khu vực xa trung tâm hoặc dự án đã bàn giao lâu năm, trong khi các dự án mới mở bán đang rao phổ biến ở mức 50 - 70 triệu đồng/m2, đẩy giá căn hộ 60 m2 vượt mốc 3 tỷ đồng.

Câu chuyện trên phản ánh áp lực nhà ở ngày càng lớn với người trẻ, khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập, khiến khái niệm “nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân” dần trở nên xa vời.

Thị trường buộc phải định nghĩa lại phân khúc

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc phân chia thị trường nhà ở thành các phân khúc bình dân, trung cấp hay cao cấp nhiều năm qua chủ yếu dựa vào giá bán tuyệt đối. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá thay đổi nhanh trong thời gian ngắn, cách phân loại này dần bộc lộ hạn chế.

“Trước đây, căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 tại Hà Nội thường được xem là bình dân. Nhưng hiện nay, mức giá đó không còn xuất hiện ở thị trường sơ cấp. Trong khi đó, mức 50 - 60 triệu đồng/m2, từng được coi là trung cấp, nay đã trở thành mức giá sàn, giá nhà bình dân", ông Hiếu nhận định.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng vấn đề cốt lõi hiện nay không chỉ nằm ở mức giá cao, mà ở khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà. Theo ông, một người lao động tại Việt Nam hiện phải mất trên 20 năm tích lũy thu nhập để mua một căn hộ giá trung bình.

Định nghĩa phân khúc cần đo bằng thu nhập, không chỉ bằng giá

Thực tế, sự thay đổi định nghĩa phân khúc không chỉ diễn ra tại Hà Nội. Tại TP. HCM, căn hộ khoảng 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Chia sẻ với PV Dân Việt, 1 nhân viên tại sàn môi giới cho biết, nếu cách đây 5 - 6 năm, căn hộ 1,5 tỷ đồng vẫn được xếp vào bình dân, thì nay mức giá này có khi còn không thể tìm thấy ở thị trường thứ cấp xa trung tâm.

“Chúng tôi buộc phải tư vấn cho khách hàng rằng khái niệm bình dân giờ đã ở ngưỡng khoảng 50 triệu đồng/m2, điều từng được coi là trung cấp trước đây”, vị này nói.

Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia đề xuất cần thay vì chỉ dựa vào giá bán tuyệt đối, phân khúc nên được xác định dựa trên mối tương quan giữa giá nhà và thu nhập của đa số người dân.

Ông Hiếu nhận định, một căn hộ chỉ nên được coi là “bình dân” khi phần lớn hộ gia đình có thể mua bằng tích lũy kết hợp vay ngân hàng trong thời gian hợp lý.

Từ góc độ kinh tế, các chuyên gia đề xuất khung tham chiếu như sau: Nhà ở bình dân là phân khúc có giá trị căn hộ tương đương khoảng 6 - 8 lần thu nhập bình quân năm của hộ gia đình; nhà ở trung cấp nằm trong khoảng 8 - 10 lần; trên mức đó là phân khúc cao cấp.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, với thu nhập phổ biến của hộ gia đình đô thị hiện nay khoảng 300 - 400 triệu đồng/năm, giá một căn hộ bình dân nên dao động từ 1,8 - 3 tỷ đồng. Quy đổi theo diện tích phổ biến thì mức giá hợp lý vào khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2.

Tương tự, cũng với diện tích phổ biến, nhà ở trung cấp nên rơi khoảng 3 - 4,5 tỷ đồng/căn, tương ứng mức giá 40 - 70 triệu đồng/m2. Cuối cùng là nhà ở cao cấp, hạng sang nên có giá trị phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Theo ông Thành, các ngưỡng này không phải con số cố định, mà cần được điều chỉnh theo tăng trưởng thu nhập và sức khỏe chung của nền kinh tế. Khi thu nhập tăng, khả năng chi trả cải thiện, ngưỡng phân khúc sẽ dịch chuyển tương ứng. Ngược lại, nếu giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, thị trường sẽ rơi vào trạng thái lệch pha.

Nếu tiếp tục chỉ phân loại theo giá tuyệt đối, thị trường có thể rơi vào nghịch lý: Nhà được gọi là bình dân nhưng người dân không thể mua được.

Vẫn còn phân khúc giá thấp, nhưng nguồn cung hạn chế

Một số chuyên gia cũng lưu ý rằng, không phải toàn bộ thị trường nhà ở hiện nay đều ở mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2. Thực tế, phân khúc nhà ở xã hội vẫn đang được triển khai với mức giá phổ biến khoảng 17 - 25 triệu đồng/m2 tùy địa phương và dự án. Ngoài ra, tại các khu vực ngoại ô xa trung tâm, nhà riêng, chung cư cũ hoặc nhà trọ vẫn có mức giá thấp hơn đáng kể so với khu vực nội đô.

Tuy nhiên, nguồn cung các sản phẩm giá thấp này còn hạn chế và chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế của người lao động thu nhập trung bình và thấp. Đây được xem là một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản hiện nay.

Trong văn bản trả lời kiến nghị cử tri Hà Nội, Bộ Xây dựng thừa nhận giá nhà tăng thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân như chi phí đầu vào dự án tăng, thủ tục pháp lý kéo dài, nguồn cung bị gián đoạn và cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, đặc biệt là thiếu nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Khi khái niệm “nhà bình dân” được đo bằng khả năng chi trả thay vì chỉ bằng giá bán, thị trường sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để cân bằng cung - cầu.

×