Giá bất động sản tăng 'nóng': Vì sao mặt bằng giá mới được thiết lập trong thời gian ngắn? (Bài 2)

Khi đồng tiền mất giá nhanh hơn thu nhập

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá nhà tăng mạnh trong 5 năm qua không chỉ là câu chuyện cung - cầu thuần túy. Đằng sau mặt bằng giá mới là sự trượt giá của đồng tiền, biến động mạnh của vàng, tỷ giá, chi phí vốn và những nút thắt cấu trúc kéo dài của thị trường bất động sản. Khi nhiều yếu tố cùng cộng hưởng, giá nhà buộc phải được nhìn nhận trong một khung phân tích rộng hơn.

Điều đó có nghĩa, ngay cả khi giá nhà không tăng, khả năng mua nhà của người dân cũng đã giảm đi đáng kể. Trong khi thực tế, giá bất động sản lại tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ trượt giá chung của nền kinh tế.

Vàng tăng giá và bất động sản như kênh trú ẩn

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là diễn biến của thị trường vàng. Trong 5 năm qua, giá vàng nhiều lần lập đỉnh mới, trở thành kênh bảo toàn giá trị phổ biến của dòng tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, theo TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, khi vàng tăng nóng, một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang bất động sản - tài sản hữu hình có khả năng chống lạm phát tốt hơn trong dài hạn.

Bất động sản ở Việt Nam từ lâu đã được coi là kênh trú ẩn an toàn. Khi vàng, chứng khoán biến động mạnh, dòng tiền lại tìm đến nhà đất, góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao.

Không chỉ chịu tác động từ phía cầu, phía cung của thị trường cũng đối mặt với áp lực chi phí ngày càng lớn. Vị chuyên gia còn cho rằng, biến động tỷ giá khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản tăng rõ rệt, đặc biệt là các vật liệu xây dựng, thiết bị nhập khẩu và chi phí tài chính.

“Chỉ cần tỷ giá tăng vài phần trăm, chi phí tổng thể của một dự án có thể đội lên hàng chục tỷ đồng. Doanh nghiệp không còn cách nào khác ngoài việc tính phần chi phí này vào giá bán”, ông Thành phân tích.

Bên cạnh đó, lãi suất vay vốn trong giai đoạn 2022 - 2023 ở mức cao cũng để lại hệ quả kéo dài. Nhiều dự án phải gánh chi phí vốn lớn trong nhiều năm, buộc phải điều chỉnh giá khi mở bán trở lại.

Đại diện Bộ Xây dựng cho hay, nguyên nhân mang tính cấu trúc của việc giá nhà tăng nằm ở sự lệch pha cung - cầu kéo dài, đặc biệt tại phân khúc vừa túi tiền. “Trong nhiều năm, nguồn cung nhà bình dân và trung cấp gần như bị nghẽn, trong khi nhu cầu ở thực của người dân đô thị vẫn tăng đều”, vị này nói.

Các vướng mắc pháp lý khiến thời gian chuẩn bị dự án kéo dài từ 2 - 3 năm, thậm chí lâu hơn. Mỗi năm chậm trễ đồng nghĩa với chi phí tài chính tăng thêm, làm giá bán cuối cùng cao hơn đáng kể so với dự toán ban đầu.

Giá bất động sản tăng khi bảng giá đất tăng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM còn nhấn mạnh, trước hết, bảng giá đất do Nhà nước công bố tăng so với trước đó khiến giá đất tăng, kéo theo là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tăng. Đối với nhà chung cư, chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15%, với dự án nhà phố thấp tầng, chi phí này khoảng 30%, nhà biệt thự khoảng 50%. Bình quân trong khu đô thị, chi phí về đất chiếm khoảng 25 - 30%.

Tiếp theo là chi phí xây dựng, đối với nhà chung cư, chi phí này chiếm khoảng 50% giá thành, còn đối với nhà phố thương mại chiếm khoảng 30% và biệt thự chiếm khoảng 25%.

Hiện, giá một số loại vật liệu như thép, cát, gạch đều đang tăng. Một chi phí khác là chi phí vốn, lãi vay, thông thường chiếm khoảng 5 - 7% trong giá thành. Nhưng nếu thủ tục hành chính kéo dài khiến lãi mẹ đẻ lãi con thì có thể lên đến khoảng 10%. Vướng mắc thủ tục hành chính, pháp lý khiến dự án kéo dài cũng tạo gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản.

Cò đất thổi giá: Khi giá ảo biến thành giá thật

Bên cạnh các yếu tố kinh tế vĩ mô và chi phí đầu vào, nguyên nhân quan trọng khác khiến giá bất động sản bị đẩy lên vượt xa giá trị thực là hoạt động của lực lượng môi giới tự phát - thường được gọi là “cò đất”.

Trong nhiều giai đoạn, chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc tin đồn dự án lớn, các nhóm môi giới đã tổ chức “đánh sóng”, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để tạo mặt bằng giá mới. Những giao dịch này phần lớn mang tính đầu cơ, không phản ánh nhu cầu ở thực nhưng lại được lấy làm cơ sở tham chiếu cho các đợt rao bán tiếp theo.

Khi một mức giá được rao bán lặp đi lặp lại đủ lâu, dù ban đầu chỉ là giá kỳ vọng, nó dần được thị trường mặc định là giá thật. Chủ đất thấy hàng xóm rao giá cao thì neo giá theo. Cứ như vậy, giá ảo dần trở thành giá thực.

Vòng xoáy tâm lý khó phá vỡ

Ngoài các yếu tố kinh tế, tâm lý thị trường cũng đóng vai trò quan trọng. Khi giá nhà liên tục tăng, kỳ vọng “mua hôm nay - mai tăng giá” khiến người mua chấp nhận mức giá cao hơn, vô tình đẩy mặt bằng chung lên một nấc mới.

Sự cộng hưởng của trượt giá tiền tệ, dòng tiền trú ẩn, chi phí đầu vào, nút thắt pháp lý và cả những cơn sóng giá do lực lượng đầu cơ, môi giới tạo ra đã hình thành mặt bằng giá mới cho bất động sản.

×