Giá bồi thường đất, cây trồng được xác định ra sao khi Nhà nước thu hồi theo khung giá mới nhất?

Giá đất bồi thường theo khung giá mới được tính thế nào?

Luật sư Hoàng Anh Sơn cho biết, theo Điều 160 Luật Đất đai 2024, “giá đất cụ thể” được sử dụng để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất hoặc tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo từng trường hợp.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định bốn phương pháp xác định giá đất cụ thể, gồm:

Phương pháp so sánh trực tiếp;

Phương pháp thu nhập;

Phương pháp thặng dư;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là cách được áp dụng phổ biến khi tính bồi thường, được xác định theo công thức:

Giá đất cụ thể = Giá đất trong bảng giá × Hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, công thức này chỉ áp dụng khi UBND tỉnh lựa chọn phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp khác (ví dụ đất có giao dịch phổ biến hoặc khu vực có giá thị trường ổn định), cơ quan định giá có thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc thặng dư để đảm bảo sát giá thị trường.

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Từ năm 2026, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất hằng năm, thay vì định kỳ 5 năm một lần như trước. Việc này giúp giá bồi thường cập nhật kịp biến động thực tế của thị trường.

Nguyên tắc bồi thường đất, nhà, cây trồng khi NN thu hồi đất

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

Người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải công khai, minh bạch, đúng đối tượng và đúng thẩm quyền.

Trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước bảo đảm bố trí tái định cư bằng nhà hoặc đất ở có điều kiện hạ tầng tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Đối với tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình, cây trồng, vật nuôi), Điều 102 và Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định:

Nhà, công trình hợp pháp gắn liền với đất bị thu hồi được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Cây trồng, vật nuôi được bồi thường theo giá trị thực tế của sản lượng hoặc giá trị còn lại, căn cứ vào thời điểm thu hồi đất.

UBND cấp tỉnh ban hành bảng đơn giá bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi, nhà và công trình để làm căn cứ thực hiện.

Như vậy, người dân không chỉ được bồi thường về đất, mà còn được bồi thường đầy đủ về nhà ở, cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất nếu có căn cứ hợp pháp.

Luật sư Hoàng Anh Sơn lưu ý, người dân cần chú ý khi xác định giá bồi thường:

Giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở kết quả điều tra, khảo sát giá đất thực tế trên thị trường, bảo đảm công khai và có sự tham gia của tổ chức tư vấn định giá đất độc lập (khoản 3 Điều 160 Luật Đất đai 2024).

Khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân có quyền yêu cầu công khai hồ sơ xác định giá đất cụ thể để giám sát, bảo đảm quyền lợi.

Nếu không đồng ý với phương án bồi thường, người dân có thể khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính theo Luật Khiếu nại 2011 (sửa đổi 2023) và Luật Tố tụng hành chính 2015.

Giá đất bồi thường được tính theo giá đất cụ thể quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành. Từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm, bảo đảm sát với giá thị trường.
Bồi thường về nhà, cây trồng, vật nuôi được thực hiện theo Điều 102 và Điều 103 Luật Đất đai 2024. Người dân nên kiểm tra, giám sát và yêu cầu công khai việc định giá để bảo vệ quyền lợi chính đáng khi bị thu hồi đất.

×