Giá đất và lãi suất vay tăng cao: Áp lực bủa vây doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà

2 sức ép lớn đối với thị trường bất động sản

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thay vì bứt tốc mạnh, thị trường đang phải đối mặt với hai sức ép lớn là giá đất tăng nhanh và chi phí vốn có dấu hiệu nhích lên. Những yếu tố này không chỉ tác động tới doanh nghiệp địa ốc mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cơ hội an cư của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Một trong những biến động đáng chú ý nhất khi bước sang năm 2026 là việc nhiều địa phương triển khai bảng giá đất mới, kèm theo hệ số điều chỉnh ở mức cao.

Theo VARS, tại nhiều tỉnh, thành phố, giá đất tính tiền sử dụng đất đã tăng từ 20 - 50% so với giai đoạn trước, thậm chí có nơi tăng cao hơn ở các khu vực đang phát triển hạ tầng.

Về mặt quản lý, điều chỉnh giá đất tiệm cận thị trường là chủ trương đúng, giúp minh bạch hóa và hạn chế thất thoát ngân sách. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, việc giá đất tăng nhanh trong thời gian ngắn đang đẩy chi phí đầu vào của các dự án bất động sản lên một mặt bằng mới.

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư. Khi các khoản này đồng loạt tăng, doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn lớn hơn, thời gian thu hồi vốn dài hơn và rủi ro tài chính cao hơn.

Theo thống kê của VARS, trong năm 2025, số lượng dự án nhà ở được phê duyệt mới vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2018 - 2019.

Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái “thiếu hàng cục bộ”, nhất là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhóm sản phẩm gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực. Khi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở vẫn lớn, mặt bằng giá khó giảm, thậm chí tiếp tục neo cao.

Từ góc nhìn dân sinh, tác động rõ nhất nằm ở phía người mua nhà. Giá đất tăng cuối cùng cũng được “tính” vào giá bán. Người mua phải trả mức giá cao hơn cho cùng một căn hộ hay mảnh đất, trong bối cảnh thu nhập không tăng tương ứng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng trong vài năm trở lại đây, tốc độ tăng giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân. Điều này khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng nới rộng, đặc biệt với người trẻ và người lao động.

Không ít gia đình buộc phải kéo dài thời gian tích lũy, chấp nhận mua nhà xa trung tâm hơn hoặc sống trong nhà thuê lâu hơn dự kiến. Về lâu dài, đây không chỉ là câu chuyện thị trường mà còn là vấn đề an sinh đô thị, liên quan đến phân bố dân cư, áp lực hạ tầng và chất lượng sống.

Lãi suất nhích lên, dòng vốn thận trọng: “Van” tín dụng tác động trực tiếp đời sống

Song song với giá đất, yếu tố khiến thị trường năm 2026 trở nên thận trọng hơn là mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng trở lại sau giai đoạn ổn định tương đối. Bất động sản là lĩnh vực sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Vì vậy, mỗi biến động của lãi suất đều tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Chia sẻ với PV Dân Việt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM cho rằng, về phía chủ đầu tư, chi phí vốn tăng làm bài toán tài chính nặng nề hơn. Khi lãi vay cao, chi phí triển khai dự án đội lên, trong khi sức mua có thể chậm lại do người dân dè dặt vay vốn. Dòng tiền dễ rơi vào trạng thái “lệch pha” tiền ra nhanh, tiền vào chậm, làm gia tăng áp lực thanh khoản.

Với người dân, lãi suất tăng ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định mua nhà. Phần lớn người mua ở thực đều phải vay ngân hàng. Khi lãi vay nhích lên, số tiền trả góp hàng tháng tăng theo, vượt ngưỡng an toàn tài chính của nhiều gia đình. Không ít người buộc phải tạm hoãn kế hoạch mua nhà, chờ thị trường ổn định hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định giá đất tăng nhanh trong khi chi phí vốn có xu hướng nhích lên đang tạo áp lực kép cho thị trường. Nếu các nút thắt này không được tháo gỡ kịp thời, nguồn cung sẽ tiếp tục hạn chế, còn người mua nhà sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở".

Theo ông Đính, bài toán năm 2026 không nằm ở việc “kích” thị trường tăng nóng, mà là tháo gỡ các điểm nghẽn nền tảng. Trước hết là cơ chế giá đất cần ổn định, có lộ trình, tránh gây cú sốc chi phí cho doanh nghiệp. Đồng thời, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng phải được đẩy nhanh để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, giảm chi phí phát sinh.

Về vấn đề nguồn vốn, chuyên gia VARS cho rằng điều hành tín dụng cần theo hướng chọn lọc kiểm soát rủi ro nhưng vẫn duy trì dòng vốn cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Song song đó, cần phát triển mạnh hơn các kênh huy động vốn trung và dài hạn để thị trường giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Ở góc độ dân sinh, việc ổn định chính sách và mặt bằng chi phí không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động kế hoạch mà còn góp phần giữ giá nhà trong tầm kiểm soát, qua đó mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

×