Giá nhà leo thang, người mua đánh cược với căn hộ không sổ

Khi 3 tỷ đồng không còn đủ mua nhà

Cuối năm 2024, chị Phạm Kim Anh (42 tuổi), làm kinh doanh tự do tại Hà Nội, quyết định chấm dứt hơn 10 năm thuê trọ. Gia đình bốn người của chị đã quen với cảnh sinh hoạt trong căn phòng chật chội ở khu vực Cầu Giấy, nhưng khi hai con lớn dần, nhu cầu về một không gian ổn định trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.

Sau nhiều năm chắt chiu, vợ chồng chị dành dụm được hơn 1 tỷ đồng. Tính toán sơ bộ, họ dự kiến vay thêm khoảng 2 tỷ đồng để mua một căn hộ tầm trung ở khu vực ven nội đô. Con số khoảng 2 - 3 tỷ đồng, theo họ, là “hợp lý” cho một tổ ấm nhỏ.

Nhưng chỉ sau vài tháng khảo sát thị trường, giấc mơ ấy vỡ vụn. Những căn hộ có pháp lý đầy đủ, diện tích đủ cho gia đình bốn người đều vượt quá tầm với. Mức giá phổ biến dao động từ trên 3 tỷ đồng, thậm chí cao hơn nếu vị trí thuận tiện.

“Càng đi xem nhà càng thấy mình tụt lại phía sau”, chị Kim Anh nói. “Giá tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của mình.”

Cuối cùng, trong thế bí, chị quyết định mua một căn hộ chưa có sổ hồng, giao dịch bằng vi bằng. “Biết là mạo hiểm, nhưng nếu không mua lúc này, có lẽ chẳng bao giờ mua nổi”, chị thừa nhận.

Nhà “không giấy”: Lối thoát tạm bợ của người thu nhập trung bình

Trên các hội nhóm bất động sản, những căn hộ “chưa có sổ”, “chờ hoàn thiện pháp lý”, “mua bán vi bằng” xuất hiện ngày càng nhiều. Điểm chung của chúng là mức giá thấp hơn đáng kể so với các căn hộ đã có sổ.

Một môi giới tại khu vực Thanh Xuân, Hoàng Mai cho biết, cùng diện tích khoảng 45 - 50 m2, căn có sổ có thể được chào bán 4 - 5 tỷ đồng, trong khi căn chưa hoàn tất pháp lý chỉ ở mức 3 - 4 tỷ đồng. Khoảng chênh lệch lên tới cả tỷ đồng trở thành lực hút mạnh mẽ với người mua có tài chính hạn chế.

Điểm đáng chú ý là phần lớn người mua đều hiểu rủi ro pháp lý, nhưng vẫn chấp nhận. Họ coi đây là “bước đệm” - mua tạm để ở, chờ khi đủ điều kiện sẽ chuyển nhượng hoặc hợp thức hóa sau.

“Đây là quyết định nhiều rủi ro hơn người mua nghĩ”

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng xu hướng mua nhà chưa có sổ là hệ quả tất yếu của sự lệch pha cung - cầu.

Theo ông, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội nhiều năm qua suy giảm rõ rệt. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn tăng, đặc biệt ở nhóm dân cư trẻ và lao động nhập cư. Khi thị trường thiếu sản phẩm phù hợp túi tiền, người mua buộc phải tìm đến những lựa chọn rủi ro hơn nhưng có giá rẻ hơn.

“Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng mua nhà chưa có sổ đồng nghĩa với việc người mua chưa được pháp luật bảo vệ đầy đủ quyền sở hữu. Nếu phát sinh tranh chấp, khả năng thiệt thòi rất lớn”, ông Đính cảnh báo.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho hay việc sở hữu chung cư không sổ đỏ ngoài khó khăn trong việc thế chấp, sang tên chuyển nhượng hoặc nhập khẩu còn có rủi ro là nếu dự án gặp phải các vấn đề pháp lý như tranh chấp, khả năng thu hồi nhà thì người dân sở hữu những căn không sổ đỏ này hoàn toàn có thể "mất trắng".

Vị này phân tích thêm, vi bằng do thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận việc giao nhận tiền hoặc tài sản, không thay thế hợp đồng công chứng và không chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.

“Không ít người nhầm tưởng có vi bằng là an toàn. Thực tế, nếu tài sản đó đang thế chấp, vướng quy hoạch hoặc có tranh chấp, người mua rất khó đòi lại quyền lợi”, luật sư Đức nói.

Khi đó, người mua nhà sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy, nếu có trường hợp trên xảy ra thì sẽ không được pháp luật bảo vệ hoặc không được đền bù.

Ở góc độ kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, việc người dân chấp nhận mua nhà chưa hoàn thiện pháp lý phản ánh sự méo mó của thị trường. Khi giá bất động sản tăng quá nhanh so với thu nhập, thị trường sẽ tự sản sinh những giao dịch “ngoài vùng an toàn”.

Đây là biểu hiện của áp lực an cư. Nhưng xét về dài hạn, đó là quyết định tài chính nhiều rủi ro. Một tài sản không có tính pháp lý rõ ràng sẽ không bảo toàn được giá trị.

Thực tế từng ghi nhận nhiều trường hợp người mua nhà vi bằng không thể sang tên, không được cấp sổ, thậm chí mất trắng khi chủ đất vướng nợ hoặc tài sản bị kê biên.

Việc này diễn ra trong bối cảnh giá nhà được nhiều chuyên gia đánh giá đang neo ở đỉnh và rất khó giảm trong ngắn hạn. TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%. Riêng năm 2025, mức tăng dao động từ 10 - 30% tùy phân khúc và khu vực. Đáng chú ý, Việt Nam hiện đứng thứ 10 thế giới về số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà – chỉ số càng thấp thì khả năng tiếp cận nhà ở càng khó.

"Nếu trong năm 2025, một hộ gia đình cần trung bình khoảng 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ thì sang năm 2026, con số này đã tăng lên 30 năm – cao gấp đôi mức bình quân của thế giới. Trong khi đó, tại Trung Quốc, số năm tích lũy thu nhập để mua nhà đã giảm 7 năm, xuống còn 21 năm", ông Lực nêu rõ.

Sự bùng nổ của phân khúc “nhà không giấy” là hồi chuông cảnh báo về sự mất cân đối của thị trường nhà ở đô thị. Người dân cần chỗ ở, nhưng hệ thống cung ứng lại thiếu những sản phẩm phù hợp thu nhập trung bình.

×