Giá nhà liền thổ TP.HCM giảm gần 30%: Người mua đã dễ “xuống tiền” hơn?

Giá nhà liền thổ bình quân giảm vì nguồn cung chuyển ra vùng ven

Sau nhiều năm liên tục khan hiếm nguồn cung và thiết lập mặt bằng giá cao, thị trường nhà liền thổ TP.HCM đang xuất hiện tín hiệu mới.

Hàng nghìn căn biệt thự, nhà phố được tung ra thị trường trong nửa đầu năm 2026 khiến giá bán sơ cấp bình quân giảm đáng kể. Dù vậy, thực tế cho thấy cơ hội sở hữu loại hình bất động sản này vẫn chưa rộng mở với đa số người mua ở thực.

Theo báo cáo quý II/2026 của CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp bình quân phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM đạt khoảng 216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Nguyên nhân chính không phải do chủ đầu tư đồng loạt giảm giá bán, mà đến từ việc nguồn cung mới tập trung ở các đại đô thị vùng ven.

Trong quý II, thị trường ghi nhận 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, toàn bộ thuộc một dự án quy mô lớn tại Hóc Môn. Với mức giá khoảng 127 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với các dự án tại khu Đông đang dao động 200-300 triệu đồng/m², nguồn hàng mới đã kéo giá bình quân của toàn thị trường đi xuống.

Báo cáo của JLL Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị như The Global City, Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park. Nhờ đó, giá sơ cấp bình quân chỉ còn khoảng 195 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước.

Theo các chuyên gia, nếu nhìn vào con số bình quân, thị trường đang “giảm giá”. Tuy nhiên, xét về tổng giá trị tài sản, phần lớn sản phẩm mới vẫn có giá từ 8-20 tỷ đồng/căn, thậm chí cao hơn đối với biệt thự. Đây vẫn là mức tài chính vượt khả năng của phần đông người mua nhà.

Ông Nguyễn Văn Phong (một nhà đầu tư lâu năm tại TP.Thủ Đức trước đây), cho biết dù giá tính theo mét vuông đã “mềm” hơn nhưng số tiền phải bỏ ra để sở hữu một căn nhà liền thổ gần như không thay đổi đáng kể.

“Người mua hiện không còn quan tâm nhiều đến việc giảm vài chục triệu đồng mỗi mét vuông mà tính đến tổng số tiền phải thanh toán. Một căn nhà vẫn có giá hơn 10 tỷ đồng thì áp lực tài chính vẫn rất lớn,” ông Phong nhận xét.

Dòng tiền hướng về các đại đô thị, người mua nhà liền thổ ngày càng thận trọng

Không chỉ giá bán thay đổi, thanh khoản của phân khúc nhà liền thổ cũng cải thiện đáng kể nhờ nguồn cung tăng trở lại.

Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ trong quý II đạt khoảng 40%, bao gồm cả nguồn cung mới và sản phẩm tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó.

Trong khi đó, JLL ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công trong nửa đầu năm. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi.

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức tương đối cao, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc kéo dài thời gian trả góp để kích cầu.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, người mua hiện đã thay đổi đáng kể so với các chu kỳ tăng trưởng trước.

Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư ngắn hạn, khách hàng ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và giá trị sử dụng thực, đồng thời cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn.

Ở góc độ phát triển thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng việc đầu tư mạnh vào hệ thống metro, Vành đai 3 cùng các tuyến giao thông kết nối liên vùng đang mở rộng không gian phát triển của TP.HCM.

Theo bà, xu hướng dịch chuyển nguồn cung từ khu vực trung tâm sang các hành lang đô thị mới sẽ tiếp tục diễn ra trong những năm tới, tạo điều kiện để phát triển các dự án quy mô lớn với mức giá cạnh tranh hơn so với nội đô.

CBRE dự báo năm 2026 thị trường TP.HCM sẽ có khoảng 6.000 căn nhà liền thổ mở bán mới và con số này có thể vượt 15.000 căn vào năm 2028 khi hàng loạt đại đô thị hoàn thiện pháp lý và triển khai xây dựng.

Nguồn cung tăng được kỳ vọng sẽ từng bước giải quyết tình trạng khan hiếm kéo dài nhiều năm qua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc giá bình quân giảm gần 30% không đồng nghĩa với việc nhà liền thổ đã trở nên rẻ hơn.

Thực chất, mặt bằng giá mới phản ánh sự thay đổi về vị trí và cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Với người mua ở thực, yếu tố quyết định vẫn là tổng giá trị căn nhà, khả năng tài chính và chất lượng hạ tầng khu vực. Còn với nhà đầu tư, giai đoạn tới sẽ là cuộc chơi của những dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng trọng điểm thay vì chỉ kỳ vọng vào đà tăng giá như trước.

×