Giá thuê văn phòng TP.HCM hạ nhiệt cuối năm: Cơ hội cho doanh nghiệp tối ưu chi phí

Lượng hấp thụ văn phòng cho thuê giảm nhẹ

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang bước vào một giai đoạn mới tăng trưởng chậm hơn nhưng thực chất hơn. Theo Báo cáo Thị trường Văn phòng TP.HCM MarketBeat quý 4/2025 do Cushman & Wakefield công bố, các quyết định thuê văn phòng không còn chạy theo diện tích hay vị trí đơn thuần, mà ngày càng đặt nặng yếu tố hiệu quả vận hành, chi phí hợp lý và tiêu chuẩn bền vững.

Diễn biến này không chỉ phản ánh sự thận trọng của doanh nghiệp cuối năm, mà còn cho thấy thị trường đang tái cân bằng theo hướng minh bạch và chất lượng hơn điều trực tiếp tác động đến người lao động, doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như chủ đầu tư.

Trong quý IV/2025, tổng lượng hấp thụ thuần của thị trường văn phòng TP.HCM đạt khoảng 16.658m², giảm mạnh so với các quý trước. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây là nhịp chậm mang tính mùa vụ, khi phần lớn các quyết định mở rộng hoặc thuê mới đã được doanh nghiệp chốt từ giữa năm.

Đáng chú ý, phân khúc hạng B tiếp tục là “trụ cột” của thị trường khi chiếm gần như toàn bộ lượng hấp thụ trong quý. Các tòa nhà hạng B, đặc biệt tại khu vực ngoài trung tâm (Non-CBD), được nhiều doanh nghiệp lựa chọn nhờ giá thuê hợp lý, chi phí vận hành thấp hơn và khả năng đáp ứng mô hình làm việc linh hoạt.

Trong khi đó, phân khúc hạng A ghi nhận mức hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 186m². Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức khoảng 86%, cho thấy các doanh nghiệp lớn không rời bỏ khu trung tâm mà đang tận dụng các chính sách ưu đãi, điều chỉnh giá thuê từ chủ tòa nhà để gia hạn hợp đồng hoặc tối ưu chi phí.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Đây không phải giai đoạn chững lại của thị trường văn phòng, mà là giai đoạn thị trường trưởng thành hơn. Doanh nghiệp thuê ngày càng ưu tiên diện tích phù hợp, chi phí hợp lý, không gian làm việc giúp nâng cao năng suất và giữ chân nhân tài, thay vì chạy theo hình thức”.

Một điểm đáng chú ý trong quý IV/2025 là giá thuê văn phòng hạng A bắt đầu điều chỉnh giảm, đạt trung bình khoảng 52,89 USD/m²/tháng, giảm gần 4% so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các tòa nhà mới đi vào hoạt động chào thuê ở mức thực tế hơn, thay vì neo giá cao như giai đoạn trước.

Ở chiều ngược lại, giá thuê hạng B giữ được sự ổn định, ở mức khoảng 33,97 USD/m²/tháng, chỉ giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh sức cầu bền bỉ của phân khúc phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty công nghệ, dịch vụ, tư vấn, những nhóm tạo nhiều việc làm cho thị trường lao động TP.HCM.

Nhu cầu thuê văn phòng thời gian tới sẽ có sự chọn lọc

Việc giá thuê điều chỉnh, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, được đánh giá là tín hiệu tích cực, giúp người thuê có thêm dư địa đàm phán, trong khi thị trường vận hành sát với nhu cầu thực tế hơn.

Trong thời gian tới, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến đón thêm gần 292.000m² sàn cho thuê, tập trung tại khu trung tâm, TP.Thủ Đức (cũ) và quận 7 (cũ). Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh không còn nằm ở số lượng, mà chuyển sang chất lượng vận hành, tiện ích và tiêu chuẩn bền vững (ESG).

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê trung hạn sẽ tiếp tục mang tính chọn lọc, dẫn dắt bởi các ngành như công nghệ thông tin, dược phẩm, tư vấn chiến lược và công nghệ cao. Thay vì ưu tiên “địa chỉ đẹp”, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến hiệu quả sử dụng không gian, chi phí dài hạn, khả năng thích ứng với mô hình làm việc hybrid và môi trường làm việc xanh.

Xu hướng này không chỉ giúp thị trường văn phòng phát triển bền vững hơn mà còn trực tiếp nâng cao chất lượng môi trường làm việc cho người lao độn từ không gian, tiện ích đến sức khỏe và hiệu suất.

Trong bối cảnh đó, những tòa nhà có nền tảng quản lý chuyên nghiệp, chi phí minh bạch và định hướng phát triển bền vững được kỳ vọng sẽ giữ vai trò dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường văn phòng TP.HCM.

×