Gỡ “cục máu đông” trong “mạch máu” của nền kinh tế

Là người hành nghề trong lĩnh vực đất đai và thi hành án dân sự, tôi buộc phải giải thích rằng cái khó không nằm ở chỗ thiếu người muốn thuê, mà nằm ở chính những lớp thủ tục đang trói chặt tài sản đó. Khu nhà ấy có thể chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể đang chờ điều chỉnh cho phù hợp quy hoạch, cũng có thể phải đi qua một quy trình đấu giá mà địa phương chưa kịp khởi động. Tài sản vì thế nằm im và mỗi tháng trôi qua là một tháng giá trị của nó bị bào mòn.

Câu chuyện nhỏ ấy là lát cắt của một hiện tượng rất lớn đang diễn ra trên cả nước sau khi bộ máy được tinh gọn và các đơn vị hành chính được sắp xếp lại. Hàng vạn trụ sở, công sở trở nên dôi dư cùng một lúc. Nếu mượn hình ảnh y học thì tôi gọi đó là những cục máu đông nằm trong mạch máu của nền kinh tế. Đất công không tự sinh lời khi nằm im nhưng vẫn ngốn chi phí trông coi, vẫn xuống cấp theo thời gian và nghiêm trọng hơn cả là nó giam giữ một nguồn lực lẽ ra phải luân chuyển để tạo ra việc làm, dịch vụ và nguồn thu cho ngân sách.

Quy mô của vấn đề không hề nhỏ. Theo số liệu của Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính công bố đầu tháng 6/2026, cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi hoặc chuyển giao về địa phương nhưng chưa được xử lý hay khai thác triệt để. Trong số đó có tới 5.329 cơ sở đã được giao cho tổ chức kinh doanh nhà hoặc tổ chức phát triển quỹ đất. Nghĩa là đã có chủ thể quản lý hẳn hoi nhưng vẫn nằm im chưa đưa vào sử dụng. Đây chính là phần đáng tiếc nhất, bởi tài sản đã đi gần hết chặng đường mà vẫn dừng lại ngay trước cửa khai thác.

Vì sao những tài sản đó đông cứng? Câu trả lời, dưới góc nhìn của người hành nghề luật, không phải vì ai đó tắc trách, mà vì khung pháp lý quản lý tài sản công vốn được thiết kế cho trạng thái bình thường. Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 và các nghị định hướng dẫn đặt ra một chuỗi yêu cầu chặt chẽ, từ việc phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý và giấy chứng nhận, phải phù hợp quy hoạch, phải ban hành bảng giá cho thuê, cho tới việc cho thuê hay chuyển nhượng phải qua đấu giá. Mỗi yêu cầu đó đều có lý do chính đáng là ngăn ngừa thất thoát tài sản Nhà nước. Nhưng khi hàng vạn cơ sở cùng dôi dư trong một thời gian ngắn, đúng những hàng rào an toàn ấy lại trở thành nút thắt. Tình thế còn khó hơn khi nguồn cung tăng vọt trong lúc nhu cầu thuê của cả khu vực nhà nước lẫn tư nhân ở nhiều địa bàn lại giảm. Và không ít cơ sở có quy mô nhỏ, nằm ở vùng sâu vùng xa, gần như không có lợi thế thương mại.

Chính trong bối cảnh đó, ngày 24/6/2026 Chính phủ ban hành Nghị quyết 31/2026/NQ-CP về các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý, khai thác nhà, đất dôi dư. Đọc kỹ văn bản này, tôi cho rằng đây là một can thiệp đúng chỗ, giống như thuốc làm tan cục máu đông được tiêm trúng vị trí tắc nghẽn, nhằm tạm thời gỡ đúng những mắt xích đang gây nghẽn, trong thời hạn 5 năm.

Điểm gỡ vướng đầu tiên là phân cấp. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được toàn quyền quyết định việc quản lý, khai thác các cơ sở nhà, đất dôi dư trên địa bàn, thay vì phải chờ nhiều tầng phê duyệt. Tiếp đó, nghị quyết cho phép đưa tài sản vào khai thác ngay cả khi cơ sở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bị thất lạc hồ sơ và không bắt buộc phải phù hợp quy hoạch tại thời điểm khai thác. Đây là cách tháo gỡ thực tế nhất, bởi rất nhiều trụ sở cũ rơi vào đúng tình trạng thiếu giấy tờ. Quan trọng không kém, việc cho thuê được thực hiện theo phương thức niêm yết giá hoặc chào giá cạnh tranh, không phải qua đấu giá, đấu thầu và đơn giá được xác định theo một công thức thống nhất thay vì phải ban hành bảng giá riêng. Để chống tình trạng tài sản bị bỏ không kéo dài, nghị quyết còn quy định nếu hết thời hạn thông báo mà không có người thuê thì giảm 5% đơn giá rồi thông báo lại, lặp lại cho tới khi tìm được người thuê.

Một điểm nữa rất đáng chú ý dưới góc độ pháp lý là cơ chế chuyển giao nguyên trạng. Cơ sở nhà, đất được chuyển giao về địa phương kể cả khi chưa được cấp giấy chứng nhận, thiếu hoặc mất hồ sơ, chưa xử lý xong việc lấn chiếm, và không phải thực hiện trình tự sắp xếp lại theo Nghị định 03/2025/NĐ-CP. Đi kèm với sự cởi mở đó, nghị quyết đặt ra cơ chế xem xét loại trừ, miễn trách nhiệm cho người đã tuân thủ đầy đủ quy trình và không vụ lợi nhưng vẫn để xảy ra thiệt hại. Tinh thần xuyên suốt của nghị quyết là chuyển từ tâm lý sợ sai sang coi việc đưa tài sản vào sử dụng như một nghĩa vụ phải hoàn thành. Đó là sự dịch chuyển cần thiết, bởi lâu nay không ít cán bộ chọn cách an toàn là để tài sản nằm im còn hơn ký một quyết định có thể bị quy trách nhiệm về sau.

Tôi hiểu rằng một cơ chế phân cấp mạnh và rút gọn thủ tục như vậy luôn đi cùng rủi ro, nhất là khi quyền quyết định tập trung nhiều hơn vào địa phương. Nhưng rủi ro đó hoàn toàn có thể kiểm soát nếu mọi danh mục nhà, đất cho thuê, giá niêm yết và kết quả lựa chọn người thuê đều được công khai đầy đủ trên cổng thông tin điện tử như nghị quyết yêu cầu. Minh bạch chính là phương thức đi kèm để cơ chế đặc thù không bị biến thành kẽ hở.

Điều tôi mong đợi hơn cả là 5 năm thực hiện nghị quyết này không chỉ giải quyết được khối tài sản đang đông cứng, mà còn để lại một bài học cho việc sửa đổi căn bản pháp luật về tài sản công. Bởi nếu những thủ tục hôm nay phải tạm gỡ bằng một cơ chế đặc thù lại chính là những thủ tục thường ngày đang làm chậm dòng chảy nguồn lực thì vấn đề đặt ra là vì sao không nghiên cứu để biến chúng thành quy định bình thường, ổn định và lâu dài.

×