Hà Nội đề xuất chính sách phát triển nhà ở trong khu đô thị đa mục tiêu

Nhà ở thương mại có thể bị hạn chế sang tay

Trong quá trình triển khai các dự án trọng điểm liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội đang đưa ra một số định hướng mới nhằm kiểm soát thị trường bất động sản và ưu tiên nhu cầu ở thực. Một trong những đề xuất đáng chú ý là mô hình khu đô thị đa mục tiêu.

Theo lãnh đạo UBND TP. Hà Nội, thành phố kỳ vọng mô hình này không chỉ góp phần tái cấu trúc không gian đô thị mà còn giúp điều tiết giá nhà, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Điểm đáng chú ý là phần nhà ở thương mại trong các khu đô thị dạng này có thể sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 3 năm kể từ thời điểm mua bán.

Đại diện thành phố cho biết, quy định trên được xây dựng nhằm giảm tình trạng mua đi bán lại trong ngắn hạn, hạn chế đầu cơ đẩy giá và đưa thị trường về mặt bằng hợp lý hơn. Việc kéo dài thời gian được phép chuyển nhượng cũng được xem là giải pháp để sàng lọc nhu cầu ở thực, thay vì dòng tiền đầu tư lướt sóng.

Không dừng ở đó, Hà Nội còn dự kiến áp dụng cơ chế kiểm soát lợi nhuận đối với phần nhà ở thương mại trong các dự án đa mục tiêu. Theo đề xuất, mức lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư sẽ bị khống chế ở ngưỡng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Trao đổi về đề xuất này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ đây là dấu hiệu cho thấy tư duy phát triển đô thị đang có sự thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều dự án được vận hành chủ yếu theo logic thị trường thì nay yếu tố an sinh và nhu cầu cư trú thực tế đang dần được đặt vào vị trí trung tâm.

Theo ông Tuấn, mục tiêu của chính sách không đơn thuần là hạn chế đầu cơ mà còn hướng tới việc tạo ra các khu đô thị có cư dân sinh sống thật, từ đó hình thành sức sống cho hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.

Thực tế trên thị trường nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị mới rơi vào cảnh vắng người ở, đặc biệt tại các phân khúc biệt thự, liền kề hay shophouse. Dù hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại, dịch vụ vì lượng cư dân thực tế thấp hơn nhiều so với quy mô dự án.

Ở góc độ thị trường, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property nhận định quy định hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể tác động trực tiếp đến hoạt động mua bán ngắn hạn tại các dự án lớn. Tuy nhiên, tác động quan trọng hơn nằm ở khả năng thúc đẩy hình thành cộng đồng dân cư ổn định.

Theo ông Toản, khi tỷ lệ nhà đầu tư giảm xuống, tỷ lệ cư dân về ở thực sẽ tăng lên. Khi đó, các tiện ích như trường học, trung tâm thương mại hay dịch vụ công cộng mới có điều kiện phát triển đồng bộ và vận hành hiệu quả hơn.

Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng để mô hình này phát huy hiệu quả, cần đồng thời triển khai thêm các công cụ quản lý về dữ liệu giao dịch, thuế và giám sát thị trường. Bên cạnh việc kiểm soát đầu cơ, bài toán tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực và ngăn chặn giao dịch “lách luật” cũng sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả chính sách trong dài hạn.

×