Hạn chế chung cư cao tầng tại nội đô TPHCM (bài 2): Tạo làn sóng dịch chuyển mới, bất động sản vùng ven tăng sức hút?

Tại buổi tiếp xúc cử tri mới đây, Bí thư Thành ủy TPHCM Trần Lưu Quang cho biết thành phố sẽ tính toán hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm nhằm giảm áp lực hạ tầng. Thay vào đó, định hướng giãn dân ra khu vực ngoại vi và tăng tốc đầu tư hạ tầng kết nối đang được đặt ra.

Hạn chế chung cư cao tầng tại nội đô, hướng tới đô thị cân bằng hơn

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh, khu vực nội đô TPHCM đang đối mặt với nhiều áp lực như ùn tắc giao thông, thiếu không gian xanh, ngập nước cục bộ. Điều này khiến bài toán quy hoạch không còn đơn thuần là mở rộng mà cần tái cấu trúc lại không gian đô thị.

Đánh giá về chủ trương này, trao đổi với PV Dân Việt, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng đây là hướng đi đúng và cần thiết.

“Quan điểm của tôi thấy đây là một chủ trương rất là đúng, bởi vì rõ ràng chúng ta phải ly tâm, nghĩa là chúng ta phải giãn bớt khu vực trung tâm ra. Bởi vì hiện nay tại TPHCM, khu vực trung tâm về cơ bản đã quá tải”, ông Lực nhận định.

Theo vị chuyên gia này, lợi thế của TPHCM là vẫn còn quỹ đất và dư địa phát triển ở các khu vực lân cận. Nếu được quy hoạch bài bản, các khu vực này có thể trở thành cực tăng trưởng mới, góp phần giảm áp lực cho khu trung tâm.

Các vùng lân cận vẫn còn quỹ đất, còn dư địa để phát triển. Cho nên việc giãn bớt từ khu vực trung tâm ra bên ngoài là hoàn toàn phù hợp. Không chỉ giải bài toán hạ tầng, việc giảm mật độ dân cư tại khu vực lõi còn giúp nâng cao chất lượng sống. Khi không gian đô thị được “giải nén”, các dịch vụ công, tiện ích và môi trường sống tại khu trung tâm sẽ được cải thiện rõ rệt.

“Khi chúng ta giảm mức độ nén ở các siêu đô thị thì nó cũng sẽ tăng mức độ hấp dẫn của chính các siêu đô thị đó, đảm bảo phát triển cân bằng và hài hòa hơn giữa các khu vực”, ông Lực phân tích.

Thị trường bất động sản sẽ tạo làn sóng mới, vùng ven tăng giá?

Một trong những vấn đề được quan tâm là liệu việc hạn chế nguồn cung chung cư tại trung tâm có đẩy giá bất động sản nội đô tăng. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, áp lực tăng giá là điều dễ được nhắc tới.

TS. Cấn Văn Lực đánh giá tác động này là có nhưng không lớn, do xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân đang thay đổi. “Khi chúng ta giãn ra bên ngoài và nếu các khu vực này được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, hệ sinh thái thì nhiều người, nhất là thế hệ trẻ, có thể muốn ra ngoài trung tâm một chút”, ông Lực nhận định.

Thực tế cho thấy người mua nhà hiện nay không còn quá phụ thuộc vào vị trí trung tâm như trước. Các yếu tố như không gian sống, môi trường, tiện ích và chi phí đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn. Không phải ai cũng thích ở khu vực trung tâm. Thế hệ trẻ hiện nay họ muốn ra bên ngoài, nơi thoải mái hơn, rộng hơn và đầy đủ hơn về hạ tầng cũng như tiện nghi.

Do đó, giá nhà tại khu vực trung tâm nếu có tăng cũng chỉ ở mức nhẹ do yếu tố khan hiếm nguồn cung, trong khi các khu vực vùng ven có thể ghi nhận mức tăng tốt hơn nhờ nhu cầu dịch chuyển. Đồng thời, những khu vực được giãn dân sẽ có dư địa phát triển tốt hơn, mặt bằng giá có thể lên một chút.

Ở góc độ doanh nghiệp, chính sách này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến những đơn vị đang nắm giữ quỹ đất tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, đây là vấn đề cần được xử lý bằng cơ chế phù hợp.

“Thành phố sẽ phải có phương án đền bù hợp lý. Doanh nghiệp cũng cần chấp nhận chính sách chung vì lợi ích tổng thể. Nếu có chính sách đền bù thỏa đáng thì doanh nghiệp sẽ sẵn sàng chấp thuận”, ông Lực cho biết.

Nhìn tổng thể, chủ trương hạn chế chung cư cao tầng tại nội đô TPHCM không chỉ là quyết định về quy hoạch mà còn là bước điều chỉnh quan trọng đối với cấu trúc thị trường bất động sản. Dòng vốn, nhu cầu và chiến lược phát triển dự án nhiều khả năng sẽ dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng và quỹ đất còn nhiều dư địa.

Tuy vậy, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc lớn vào việc triển khai thực tế, đặc biệt là tốc độ đầu tư hạ tầng và khả năng kết nối vùng. Nếu được thực hiện đồng bộ, đây có thể là nền tảng để TPHCM phát triển theo hướng bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group đánh giá chủ trương hạn chế chung cư cao tầng tại nội đô TPHCM là phù hợp với xu hướng phát triển đô thị bền vững. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải đi kèm với việc phát triển đồng bộ các đô thị vệ tinh.

Theo ông Phúc, thị trường sẽ có sự dịch chuyển rõ rệt về nguồn cung và dòng tiền. Các khu vực ven đô, nếu được đầu tư hạ tầng tốt, sẽ trở thành tâm điểm mới của phát triển bất động sản. Thực tế hiện nay, chúng tôi nhận thấy xu hướng người mua đang dần dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi có giá hợp lý hơn và môi trường sống tốt hơn. Do đó, chủ trương này nếu đi kèm với hạ tầng tốt sẽ không gây sốc cho thị trường, mà ngược lại có thể giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Trong ngắn hạn, giá bất động sản khu trung tâm có thể tăng nhẹ do yếu tố khan hiếm, nhưng về dài hạn, thị trường sẽ tái cân bằng khi nguồn cung được mở rộng ở các khu vực vệ tinh.

×