Hạn chế chung cư cao tầng tại nội đô TPHCM (bài 3): Thị trường bất động sản bị tác động mạnh

TPHCM: Từ “một trung tâm” sang “chùm đô thị”

Sau nhiều năm phát triển, khu vực trung tâm TPHCM đang đối mặt hàng loạt áp lực từ ùn tắc giao thông, ngập nước, ô nhiễm môi trường cho đến quá tải hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh đó, định hướng hạn chế phát triển nhà cao tầng tại nội đô mà lãnh đạo TPHCM đưa ra được giới chuyên gia đánh giá là bước đi cần thiết để tái thiết cấu trúc đô thị theo hướng bền vững hơn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng định hướng không phát triển thêm quá nhiều chung cư cao tầng trong nội đô là hoàn toàn đúng đắn. Theo ông, trước đây chủ trương giãn dân từng được nhắc đến nhưng thiếu tính khả thi do hạ tầng kết nối chưa đồng bộ. Tuy nhiên, hiện nay với quyết tâm của lãnh đạo Thành phố cùng sự phát triển mạnh của hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro và các tuyến vành đai, cơ hội hiện thực hóa chiến lược này đang rõ nét hơn.

Theo các chuyên gia quy hoạch, vấn đề lớn nhất của TPHCM hiện nay là mô hình phát triển quá tập trung vào khu vực lõi trung tâm. Hàng triệu người mỗi ngày vẫn phải di chuyển vào khu vực trung tâm để làm việc, học tập, dẫn đến áp lực giao thông ngày càng nghiêm trọng.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng giãn dân không đồng nghĩa “cấm tuyệt đối” các dự án tại trung tâm. Những dự án đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với phân khúc khách hàng cao cấp và có đóng góp lớn cho ngân sách vẫn có thể được xem xét.

Tuy nhiên, về dài hạn, định hướng của TPHCM là phát triển mô hình đô thị đa trung tâm, thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào khu vực lõi hiện hữu.

Theo đó, thành phố sẽ hình thành các cực phát triển mới như khu đô thị Thủ Thiêm, khu đô thị lấn biển Cần Giờ, khu đô thị đại học quốc tế tại Hóc Môn, đồng thời tăng cường liên kết với các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Biên Hòa, Long Thành, Vũng Tàu hay Tây Ninh.

“Định hướng quy hoạch của TPHCM không chỉ nằm trong ranh giới hành chính hiện hữu mà sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị, kết nối các đô thị trung tâm và vệ tinh thành một mạng lưới liên kết”, ông Châu nói.

Theo ông, đây cũng là tinh thần của mô hình CityNet - mạng lưới đô thị toàn cầu do Liên Hiệp Quốc thúc đẩy, trong đó TPHCM là thành viên.

Điều kiện tiên quyết là hạ tầng và tiện ích tại TPHCM

Theo ông Châu, muốn người dân chấp nhận dịch chuyển ra khu vực ngoại thành hoặc đô thị vệ tinh, thành phố phải giải được hai bài toán cốt lõi: giao thông kết nối và chất lượng sống.

Các khu đô thị mới không thể chỉ là nơi để ở mà phải trở thành “một cơ thể sống” hoàn chỉnh với đầy đủ trường học, bệnh viện, việc làm, trung tâm thương mại, công viên và không gian giải trí.

“Người dân chỉ sẵn sàng chuyển ra ngoại ô khi nơi ở mới có đầy đủ tiện ích và di chuyển thuận tiện”, ông Châu nhận định.

Theo đó, hệ thống metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng và xe buýt công cộng sẽ đóng vai trò quyết định trong việc tái phân bổ dân cư.

Mục tiêu trước mắt của TPHCM là từng bước rút ngắn thời gian di chuyển xuống khoảng 45 phút, sau đó hướng tới 30 phút giữa các khu vực trong đô thị. Xa hơn là tiệm cận mô hình “thành phố 20 phút”, thay vì thực trạng hiện nay nhiều khu vực phải mất hơn 1 giờ để di chuyển.

Dù có ý kiến đề xuất mô hình “đô thị 15 phút”, song theo ông Châu, ngay cả nhiều quốc gia phát triển cũng gặp khó khi triển khai trên diện rộng. Tuy nhiên, TPHCM vẫn có thể học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia đầu tư mạnh cho giao thông công cộng và phát triển đô thị theo định hướng TOD (Transit Oriented Development) - lấy giao thông công cộng làm hạt nhân phát triển.

Trao đổi với Dân Việt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho rằng định hướng hạn chế cao tầng tại nội đô sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nguồn cung căn hộ mới tại khu vực trung tâm được dự báo tiếp tục khan hiếm, khiến giá bất động sản lõi đô thị duy trì ở mức cao. Trong khi đó, dòng vốn đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển mạnh ra các khu vực ngoại thành và đô thị vệ tinh - nơi quỹ đất còn lớn và dư địa phát triển hạ tầng còn nhiều.

Thực tế, thời gian qua, các khu vực như Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ hay các đô thị giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đã chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh vào các khu đô thị tích hợp quy mô lớn.

Theo giới phân tích, nếu hạ tầng liên kết vùng được hoàn thiện đúng tiến độ, mô hình đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm áp lực cho khu vực lõi TPHCM mà còn mở ra không gian tăng trưởng mới cho toàn vùng kinh tế phía Nam.

Nhà cao tầng dày đặc, hạ tầng nội đô TPHCM ngày càng quá tải

Ghi nhận thực tế tại nhiều quận trung tâm TPHCM cho thấy tốc độ phát triển chung cư cao tầng trong hơn 10 năm qua đang tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.

Tại các khu vực như quận 1 cũ, quận 3, Bình Thạnh, quận 7 (trước đây) hay dọc các trục đường Nguyễn Hữu Cảnh, Xa lộ Hà Nội, Lê Văn Lương, Nguyễn Thị Định…, hàng chục dự án căn hộ liên tục mọc lên với mật độ cư dân ngày càng cao. Tuy nhiên, nhiều tuyến đường hiện hữu chưa được mở rộng tương ứng, dẫn đến tình trạng ùn tắc kéo dài vào giờ cao điểm.

Không chỉ giao thông, áp lực còn đè nặng lên trường học, bệnh viện và không gian công cộng. Trong khi đó, hệ thống y tế tại khu vực nội đô cũng thường xuyên trong tình trạng quá tải.

Các chuyên gia quy hoạch cho rằng nếu tiếp tục gia tăng mật độ dân cư trong khu vực lõi mà không kiểm soát chặt quy hoạch và hạ tầng đi kèm, chất lượng sống của người dân sẽ ngày càng suy giảm. Đây cũng là một trong những lý do khiến TPHCM phải tính đến chiến lược giãn dân, phát triển đô thị đa trung tâm và mở rộng không gian sống ra các khu vực vệ tinh trong giai đoạn tới.

×