Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề xuất giải pháp tránh việc người dân phải "mua lại đất của mình"

HoREA chỉ rõ bất cập khi người dân phải “mua lại đất của mình”

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA hoan nghênh Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiếp thu chỉ đạo của Chính phủ khi xây dựng dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, Hiệp hội cũng đưa ra nhiều góp ý nhằm hoàn thiện chính sách, đặc biệt liên quan đến tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, dự thảo Nghị quyết chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà chưa quan tâm đến hộ gia đình, cá nhân là chưa chính xác. Bởi dự thảo đã có nhiều quy định mới mang tính hỗ trợ, như cơ chế cấp giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp, xử lý các trường hợp vi phạm đất đai trước ngày 1/7/2014, hay cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay nằm ở quy định tính 100% giá đất bảng giá cho cả diện tích trong và vượt hạn mức khi chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc cấp Giấy chứng nhận. Cách tính này khiến tiền sử dụng đất tăng đột biến, vượt khả năng chi trả của người dân. Hiệp hội dẫn chứng một trường hợp tại quận 7 (cũ) phải nộp tới 14 tỷ đồng cho 400 m² đất nông nghiệp chuyển sang đất ở – gần bằng giá mua trên thị trường.

Hệ quả là nhiều hộ dân rút hồ sơ, không làm “sổ đỏ”, tạo ra “thị trường ngầm” giao dịch bằng giấy tay. Do đó, HoREA kiến nghị quy định mức thu hợp lý hơn, chỉ nên tính 20% giá đất đối với phần trong hạn mức và 30% với phần vượt hạn mức, thay vì 100% như hiện nay.

HoREA đề xuất cơ chế bảo vệ doanh nghiệp, giảm gánh nặng tài chính

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất bổ sung Điều 11a vào dự thảo Nghị quyết, quy định về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, trừ trường hợp không do lỗi của người sử dụng đất”. Cơ chế này nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong trường hợp thay đổi chính sách khiến nghĩa vụ tài chính phát sinh ngoài dự kiến.

Ngoài ra, Hiệp hội dẫn chứng trường hợp Công ty Lotte Properties HCMC tại dự án Thủ Thiêm Eco Smart City, khi bị yêu cầu nộp bổ sung khoản tiền sử dụng đất cho thời gian chưa tính, dù tại thời điểm ký hợp đồng năm 2017, pháp luật chưa có quy định này. Tổng số tiền bị truy thu lên tới 2.600 tỷ đồng. HoREA cho rằng, đây là trường hợp điển hình của việc phát sinh nghĩa vụ do thay đổi chính sách, không phải lỗi của doanh nghiệp.

Theo HoREA, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu người sử dụng đất phải nộp “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” không chỉ liên quan một mình Công ty Lotte Properties HCMC, mà còn liên quan đến nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài tương tự.

Riêng tại TP.HCM, khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang “chờ đợi” cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo “tiền sử dụng đất”, “tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có)” và đương nhiên còn có “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” như Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án hoặc Dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners)…

Từ vụ việc này, HoREA đề nghị Quốc hội cho phép khấu trừ khoản tiền bổ sung đã nộp vào các nghĩa vụ tài chính khác của doanh nghiệp, đảm bảo tính “thấu tình đạt lý”. Hiệp hội cũng hoan nghênh Bộ Tài chính đã đề xuất giảm mức tính lãi đối với phần tiền sử dụng đất bổ sung từ 5,4%/năm xuống còn 3,6%/năm.

"Việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất nhiều năm qua chủ yếu xuất phát từ cơ quan quản lý địa phương, trong khi doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình này. Vì vậy, việc xác định lỗi cần công bằng, tránh để nhà đầu tư “chịu oan”, đồng thời củng cố niềm tin vào môi trường đầu tư, đặc biệt là với các doanh nghiệp FDI", ông Lê Hoàng Châu cho hay.

×