Hongkong Tower: Doanh nghiệp và ngân hàng đang "đùa với lửa"

Lỏng lẻo pháp lý...

Nằm trên khu đất chừng 5.000m2 tại 243A Đê La Thành, tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán Hongkong Tower gồm 2 tháp (27 và 23 tầng) và 3 tầng hầm. Dự án được cấp phép xây dựng vào tháng 9.2011, được TP Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng mục đích sử dụng khu đất 243A Đê La Thành sang xây dựng Tòa nhà ở dịch vụ công cộng và căn hộ bán tổng hợp đa năng vào tháng 7.2010.

Các căn chung cư tại tháp A bắt đầu được giao dịch từ cuối tháng 6.2015. (Ảnh: N.C)

Được khởi công từ giữa năm 2014, mật độ xây dựng hơn 47%, dự án dự kiến bàn giao nhà vào cuối năm nay. Cuối tháng 11.2014, chủ đầu tư đã trao quyền phân phối sản phẩm căn hộ tương lại cho liên danh VUD – EZ Property.

Đầu 2016, việc huy động vốn dưới hình thức đặt cọc (dù đã qua một lần mở bán chính thức) diễn ra cấp tập. So sánh hợp đồng mẫu (Cục Quản lý cạnh tranh – Bộ Công Thương phê duyệt) với thực tế, tình trạng chậm tiến độ dự án đã xuất hiện trong giai đoạn mở bán sôi động nhất.

Ở mục “Tiến độ xây dựng” (Điều 4: Chất lượng công trình nhà ở) nêu rõ: Hai bên thống nhất Bên Bán có trách nhiệm thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ thỏa thuận. Cụ thể, giai đoạn 1: Xong toàn bộ móng, tầng hầm tháng 9.2015; giai đoạn 2: Thi công hoàn thành tầng 5 tháng 12.2015; Giai đoạn 5: Cất nóc tháng 12.2016: Thi công hoàn thành tầng 10 tháng 6.2016… Nhưng trung tuần tháng 1.2016, dự án vẫn lặn ngụp ở hạng mục phần hầm, đài giằng móng – trong khi chiếu theo hợp đồng mẫu, dự án hiển nhiên đã thi công tới tầng 5 (!)

Đáng chú ý, cùng tháng 1.2016, danh sách bán hàng (môi giới được cho là thuộc EZ Việt Nam) cho thấy cả sản phẩm căn hộ ở tháp A lẫn tháp B của dự án đều có đơn giá đồng hạng 35 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, chưa phí bảo trì). Được biết, dự án đã phát sinh các giao dịch hình thành hợp đồng mua bán từ tháng 6.2015 (trước 1.7.2015 – thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi) đối với căn hộ ở tháp A.

Nhưng, từ đó tới nay, danh sách cập nhật của Sở Xây dựng về các dự án được phép "bán lúa non" không hề nhắc tới dự án Hongkong Tower. Vậy, đã có bao nhiêu căn hộ ở tháp B của dự án đã được chủ đầu tư âm thầm ký hợp đồng, huy động vốn?

...Và cái tặc lưỡi của nhà băng

Phối cảnh của dự án Hongkong Tower tại Đê La Thành, Hà Nội. (Ảnh: I.T)

Ngày 31.7.2015, một ngân hàng gửi thông báo cấp tín dụng cho Kang Long theo hướng: Ngân hàng này sẽ cho Kang Long vay trung hạn 290 tỷ để phục vụ phát triển dự án. Đổi lại, Kang Long (với tư cách đại diện liên danh chủ đầu tư thực hiện vay vốn và thế chấp tài sản đảm bảo để triển khai dự án) phải đưa toàn bộ doanh thu từ dự án về tài khoản mở tại ngân hàng. Và ngân hàng được quản lý dòng tiền này với mục đích "chỉ để thực hiện dự án và trả nợ cho ngân hàng".

Liệu ngân hàng có phải hứng cục "nợ xấu" 300 tỷ đồng do "tặc lưỡi" trong khâu thẩm định?

Tạm hiểu, Kang Long "thay mặt" TDC để thế chấp toàn bộ giá trị thương quyền của dự án – trị giá hơn 1.000 tỷ đồng (cùng một số BĐS riêng lẻ khác) với nhà băng nhằm đổi lại khoản vay 290 tỷ đồng.

Việc Kang Long sử dụng tài sản đảm bảo (là giá trị khai thác BĐS trên khu đất – chứ không phải sổ đỏ khu đất) để thế chấp vay vốn là dễ hiểu. Nhưng việc định giá (theo như Thông báo của ngân hàng gửi Kang Long) giá trị khai thác BĐS hình thành trong tươi lai tại dự án lên tới hơn 1.000 tỷ đồng có phần hơi... quá (vị trí kẹt trong ngõ, bốn phía bị vây bởi nhà cao tầng, dự án nợ tiền thuê đất...).

Đồng thời, công tác thẩm định BĐS phải trải qua một quy trình rất nghiêm ngặt của một đơn vị chuyên trách độc lập. Theo một chuyên gia có kinh nghiệm về tài chính BĐS, có khả năng nhà băng đã "tặc lưỡi" thẩm định giá trị thương quyền khu đất lên gấp bội nhằm hợp pháp dòng tín dụng đổ vào dự án (trong bối cảnh tín dụng vào BĐS bị siết cũng như bóng ma nợ xấu nhà băng còn chưa hết ám ảnh).

Dân Việt sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc xung quanh dự án này.