HoREA cảnh báo "cú sốc" tiền sử dụng đất: Giá nhà TP.HCM có thể tăng mạnh nếu áp dụng hệ số K đồng loạt

HoREA: Tiền sử dụng đất có thể tăng gấp nhiều lần, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán

Sau nhiều năm thị trường bất động sản rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung, TP.HCM đang được kỳ vọng bước sang chu kỳ hồi phục mới khi Quốc hội ban hành nhiều cơ chế tháo gỡ theo Nghị quyết 254/2025. Tuy nhiên, một trong những chính sách quan trọng nhất là cơ chế xác định tiền sử dụng đất lại đang làm dấy lên nhiều tranh luận.

Trong văn bản góp ý gửi UBND TP.HCM về dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng vấn đề tác động lớn nhất đến thị trường hiện nay không nằm ở việc tăng hay giảm hệ số K, mà ở cách áp dụng hệ số này đối với các dự án bất động sản thương mại.

Theo Hiệp hội, nếu lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh K để tính tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, chi phí đất sẽ tăng rất mạnh so với phương pháp xác định giá đất cụ thể (phương pháp thặng dư) đang áp dụng hiện nay.

HoREA dẫn lại các tính toán của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy, tại một dự án trên đường Nguyễn Xiển (TP.Thủ Đức trước đây), giá đất tính theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m², trong khi nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K sẽ lên tới khoảng 80 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 2,3 lần. Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m².

Một ví dụ khác tại khu vực Hóc Môn cho thấy chênh lệch còn lớn hơn. Giá đất tính theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng/m², trong khi tính theo bảng giá đất và hệ số K lên tới 37 triệu đồng/m², cao gấp hơn 4 lần. Khi đó, giá bán căn hộ có thể phải tăng lên trên 70 triệu đồng/m² mới đảm bảo hiệu quả tài chính cho dự án. 

HoREA lo nguồn cung sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng

Theo HoREA, trong giai đoạn từ nay đến năm 2031, TP.HCM dự kiến tháo gỡ cho hơn 500 dự án bất động sản tồn đọng, đồng thời triển khai hàng trăm dự án mới và 361 khu đất thí điểm phát triển nhà ở thương mại. Nếu toàn bộ các dự án đều phải áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số K, chi phí đầu vào sẽ tăng mạnh, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án và giá bán trên thị trường. 

Hiệp hội cho rằng trong điều kiện hiện nay, việc tiếp tục xác định tiền sử dụng đất theo cơ chế "giá đất cụ thể", chủ yếu bằng phương pháp thặng dư, vẫn là giải pháp phù hợp hơn để tránh tạo thêm áp lực chi phí cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Đáng chú ý, HoREA nhận định nếu chuyển hoàn toàn sang cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K thì không chỉ doanh nghiệp chịu áp lực, mà mục tiêu phát triển nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân cũng sẽ khó đạt được.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng TP.HCM hiện chưa hoàn thiện đầy đủ các căn cứ kỹ thuật để áp dụng đồng bộ cơ chế mới. Theo Hiệp hội, bảng giá đất hiện hành mới chủ yếu xác định giá đối với các vị trí mặt tiền đường, trong khi nhiều khu đất trong hẻm hoặc các vị trí khác vẫn được quy đổi theo tỷ lệ, chưa phản ánh sát giá trị thực tế của từng thửa đất. Điều này có thể dẫn đến bất cập khi tính tiền bồi thường hoặc xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

Vì vậy, HoREA đề nghị thành phố trước mắt vẫn giữ cơ chế xác định giá đất cụ thể đối với các dự án bất động sản, đồng thời tiếp tục hoàn thiện bảng giá đất, bổ sung đầy đủ dữ liệu và xây dựng hệ số điều chỉnh theo từng loại dự án trước khi áp dụng rộng rãi.

Theo các chuyên gia, đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn tới. Bởi tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành phát triển dự án. Chỉ cần thay đổi phương pháp tính cũng có thể tác động dây chuyền đến giá bán, nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Trong bối cảnh thành phố đang đặt mục tiêu khơi thông hàng trăm dự án và gia tăng nguồn cung, việc lựa chọn cơ chế xác định giá đất phù hợp sẽ là yếu tố quyết định để vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa tránh tạo thêm áp lực lên thị trường.

×