HoREA đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn trong Luật Đất đai

Tại hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đưa ra đề xuất nghiên cứu bổ sung cơ chế sử dụng đất ở trong một khoảng thời gian xác định, bên cạnh loại đất ở đang được áp dụng theo nguyên tắc sử dụng ổn định lâu dài.

Theo HoREA, một trong những điểm chưa đồng nhất giữa các luật hiện hành là cách tiếp cận về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Trong khi Luật Đất đai 2024 đang quy định đất ở thuộc nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra khả năng tồn tại các giao dịch nhà ở gắn với thời hạn sở hữu nhất định.

Từ thực tế này, HoREA cho rằng cần nghiên cứu bổ sung một loại hình đất ở có thời hạn, trong đó Nhà nước có thể giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án trong thời gian cụ thể. Cơ chế mới không nhằm thay thế đất ở lâu dài mà tạo thêm lựa chọn trong tổ chức phát triển đô thị và khai thác tài nguyên đất.

Thêm công cụ để tái thiết đô thị, khai thác quỹ đất hiệu quả hơn

Theo phân tích của HoREA, việc đa dạng hóa hình thức sử dụng đất ở có thể giúp cơ quan quản lý chủ động hơn trong việc triển khai các chương trình chỉnh trang, tái thiết đô thị, đặc biệt tại những khu vực cần thay đổi mô hình sử dụng đất theo từng giai đoạn phát triển.

Hiệp hội dẫn ví dụ từ mô hình phát triển nhà ở tại Singapore, nơi nhiều dự án nhà ở được triển khai trên quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước với thời hạn sử dụng phổ biến lên tới 99 năm. Khi thời hạn kết thúc, Nhà nước có thêm điều kiện để quy hoạch lại, cải tạo và tái phân bổ nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc nghiên cứu mô hình đất ở có thời hạn tại Việt Nam cần được đặt trong bối cảnh đặc thù về quyền sử dụng đất, tâm lý sở hữu nhà ở và khả năng bảo đảm quyền lợi của người dân. Nếu được thiết kế phù hợp, đây có thể là một công cụ bổ trợ cho phát triển đô thị thay vì làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất ở hiện nay.

Bên cạnh đề xuất về đất ở có thời hạn, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh cách tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư.

Theo HoREA, quy định hiện hành đang khiến một số dự án sau quá trình chuyển nhượng, xử lý pháp lý hoặc thay đổi chủ đầu tư bị rút ngắn đáng kể thời gian khai thác quỹ đất. Điều này làm giảm giá trị thương mại của dự án, ảnh hưởng đến khả năng thu hút dòng vốn mới.

Do đó, Hiệp hội đề xuất xem xét bổ sung các mốc thời gian tính lại thời hạn sử dụng đất trong một số trường hợp như chuyển nhượng dự án, được gia hạn sử dụng đất, thay đổi hình thức sử dụng đất hoặc có quyết định xử lý các vấn đề pháp lý liên quan.

HoREA đánh giá cơ chế này có thể hỗ trợ quá trình tái cơ cấu các dự án gặp vướng mắc, xử lý tài sản bảo đảm, giảm áp lực nợ xấu và tạo điều kiện để các dự án có khả năng tiếp tục triển khai.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp, người sử dụng đất được chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi có nhu cầu đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh, thay vì phải chờ đến giai đoạn cuối của thời hạn sử dụng như hiện nay.

Theo HoREA, việc thay đổi cách tiếp cận theo hướng linh hoạt hơn sẽ giúp doanh nghiệp có cơ sở xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau thời gian triển khai, nhiều quy định tiếp tục được các tổ chức, doanh nghiệp và chuyên gia đề xuất điều chỉnh nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực tiễn.

Hiện, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến rà soát, điều chỉnh nhiều nội dung của luật hiện hành trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét đưa vào chương trình xây dựng pháp luật năm 2026.

×