Nhiều góp hoàn thiện dự thảo nghị định về cải tạo chung cư cũ

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đóng góp ý kiến Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Dự thảo Nghị định 101).

Qua nghiên cứu Dự thảo Nghị định 101, HoREA đánh giá cao nội dung dự thảo. Đã có nhiều quy định mới, có tính đồng bộ hơn. Đáng chú ý nhất là quy định giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch; Quy định về bồi thường tái định cư; Quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư…

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, để thu hút các nhà đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư (nhà tập thể) cũ, cần sửa đổi, bổ sung vào Dự thảo Nghị định 101 một số quy định còn vướng mắc.

Đơn cử như, về cơ chế, theo HoREA, mặc dù tại Điều 110, Luật Đất đai quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và còn quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác theo quy định của Chính phủ, nhưng trong 5 năm qua, Bộ Tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư, quy định tại Khoản 4, Điều 15, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đồng ý với nội dung "phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư" được bổ sung vào Khoản 4, Điều 15 và nội dung Khoản 5 (mới) được bổ sung vào Điều 15, Nghị định 101/2015/NĐ-CP, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của chủ đầu tư dự án, đồng thời không làm thất thoát tài sản công, hoặc nguồn thu ngân sách Nhà nước. 

Ngoài ra, HoREA nhận thấy tại Khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở quy định dự án phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư cũ để xây dựng lại nhà chung cư mới là không sát với thực tiễn và không khả thi. Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Hay về tỷ lệ chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tại Khoản 5 Điều 8 trong Dự thảo Nghị định 101 quy định: "Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư…".

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, cần quy định kết quả việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải đạt được tỷ lệ đồng ý quá bán (trên 50%) trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư. Ví dụ, Hội nghị nhà chung cư phải có tối thiểu 70% chủ sở hữu tham dự, nếu quy định phải có tối thiểu 75% (bằng 3/4) người tham dự đồng ý lựa chọn chủ đầu tư, thì kết quả sẽ có tối thiểu 52,5 % (quá bán) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý).