HoREA đề xuất nới thời điểm nhận cọc mua nhà dự án: Thị trường bất động sản TP.HCM có gia tăng tình trạng đầu cơ?

Nguy cơ "sốt giá" ngay từ khi dự án chưa mở bán?

Trong quá trình lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một trong những nội dung thu hút nhiều sự quan tâm là đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của khách hàng ngay sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, thay vì phải chờ dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như quy định hiện hành.

Theo HoREA, khoản đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền trong giai đoạn đầu khi phải bỏ ra chi phí lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thực hiện các thủ tục pháp lý nhưng chưa được huy động vốn từ thị trường.

Không chỉ HoREA, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property cũng cho rằng việc cho phép nhận cọc sớm sẽ giúp doanh nghiệp thăm dò nhu cầu thị trường, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, đồng thời tạo điều kiện để người mua giữ chỗ và chốt mức giá từ giai đoạn đầu.

Dù mang lại lợi ích về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất này tiềm ẩn không ít rủi ro đối với người mua nhà và sự ổn định của thị trường.

Ông Lê Quốc Kiên (chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập) nhận định nếu quy định được thông qua, ranh giới giữa hoạt động đặt cọc hợp pháp và huy động vốn trái phép sẽ trở nên mong manh hơn. Chủ đầu tư có thể thu tiền từ khi dự án còn ở giai đoạn rất sơ khai, trong khi nhiều thủ tục quan trọng như giao đất, cấp giấy phép xây dựng hay hoàn tất nghĩa vụ tài chính vẫn chưa hoàn tất. Theo vị chuyên gia, nếu dự án chậm tiến độ hoặc phát sinh vướng mắc pháp lý, phần lớn rủi ro sẽ chuyển sang phía khách hàng.

Thực tế cho thấy, nhiều năm qua thị trường từng xuất hiện không ít hình thức huy động vốn dưới các tên gọi như "booking", "giữ chỗ", "phí ưu tiên", "phí tư vấn"... dù dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Bản chất của các hình thức này đều là thu tiền trước để bán "nhà trên giấy", từng gây ra nhiều tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Giá bất động sản TP.HCM đang ở mức cao, dư địa đầu cơ vẫn lớn

Lo ngại của các chuyên gia càng trở nên đáng chú ý trong bối cảnh thị trường TP.HCM vẫn đang thiếu hụt nguồn cung. Theo báo cáo quý II/2026 của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm có giá phù hợp với người mua ở thực ngày càng khan hiếm. Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì xu hướng tăng do chi phí đất, chi phí vốn và nguồn cung hạn chế.

Trong khi đó, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với căn hộ tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao bất chấp mặt bằng lãi suất chưa thực sự giảm sâu. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu, nhưng nguồn hàng hạn chế khiến bất kỳ yếu tố nào làm gia tăng kỳ vọng tăng giá đều có thể kích hoạt tâm lý đầu cơ.

Nhiều chuyên gia nhận định nếu cho phép nhận cọc ngay từ khi dự án mới được chấp thuận đầu tư, áp lực tăng giá có thể xuất hiện sớm hơn trên thị trường sơ cấp. Giá bán chính thức sau đó có nguy cơ bị neo theo các mức giao dịch cọc ban đầu, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực.

Không ít môi giới tại khu Đông TP.HCM cũng cho biết hiện nay dù chưa được phép mở bán, nhiều dự án vẫn ghi nhận lượng khách đăng ký giữ chỗ khá lớn thông qua các hình thức "thiện chí" hoặc "booking". Nếu quy định được nới lỏng, hoạt động này có thể diễn ra công khai và sôi động hơn.

Trước những góp ý từ các hiệp hội và doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cho biết việc cho phép nhận tiền đặt cọc ngay trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư có thể dẫn đến tình trạng huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, đi ngược mục tiêu quản lý của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo cơ quan soạn thảo, quy định chỉ được nhận tiền đặt cọc khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là một trong những nội dung cốt lõi của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được Chính phủ và Quốc hội cân nhắc kỹ nhằm chấm dứt tình trạng bán "lúa non", huy động vốn trái phép và nhận giữ chỗ với số tiền lớn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Các chuyên gia cũng cho rằng bài toán hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản cần được giải quyết thông qua việc tháo gỡ thủ tục đầu tư, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và mở rộng các kênh tiếp cận vốn chính thức, thay vì nới điều kiện huy động vốn từ khách hàng.

Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM vẫn ở mức cao và nguồn cung chưa cải thiện đáng kể, việc duy trì hàng rào pháp lý đối với hoạt động nhận đặt cọc được xem là một trong những giải pháp hạn chế đầu cơ và bảo vệ người mua nhà ở thực.

×