HoREA đề xuất sửa cơ chế định giá đất, lo ngại hệ số K làm tăng giá nhà

Giá đất, hệ số K và bài toán kiểm soát giá nhà

Trong quá trình góp ý cho việc tổng kết thực hiện Nghị quyết 18 và xây dựng Đề án sửa đổi Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã kiến nghị rà soát nhiều quy định liên quan đến giá đất và chính sách tài chính đất đai. Theo hiệp hội, đây là lĩnh vực có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nhưng vẫn tồn tại không ít điểm bất cập cần được hoàn thiện.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 hiện quy định việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và áp dụng bốn phương pháp định giá gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, phương pháp thặng dư được sử dụng phổ biến để xác định giá trị các khu đất có tiềm năng phát triển dự án nhưng khó áp dụng phương pháp so sánh.

Tuy nhiên, hiệp hội cho rằng việc quy định cứng các phương pháp định giá trong luật có thể làm giảm tính linh hoạt. Bởi ngay trong Luật Đất đai 2024 cũng đã mở ra khả năng áp dụng các phương pháp khác khi cho phép Chính phủ quy định bổ sung sau khi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận.

Từ đó, HoREA đề xuất nên giao Chính phủ chủ động quy định các phương pháp định giá đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường thay vì liệt kê cụ thể trong luật.

Theo hiệp hội, nhiều quốc gia hiện đã ứng dụng các mô hình định giá hàng loạt dựa trên cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) và trí tuệ nhân tạo (AI) để xây dựng bảng giá đất, xác định chỉ số giá đất và phục vụ công tác quản lý thuế.

Một nội dung khác được HoREA đặc biệt quan tâm là quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Theo Nghị quyết 254, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhiều trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng các hướng dẫn tại Nghị định 49 vẫn chưa làm rõ cách xác định hệ số K. Theo quy định hiện hành, hệ số điều chỉnh giá đất được hình thành từ nhiều yếu tố như biến động thị trường, tác động của quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, hệ số này còn được chia thành nhiều mức khác nhau tùy từng loại đất và hệ số sử dụng đất theo quy định của pháp luật xây dựng.

Theo hiệp hội, cách quy định này có thể khiến các địa phương gặp khó khăn trong quá trình xây dựng và ban hành hệ số K để áp dụng từ ngày 1/7/2026.

Nếu hệ số điều chỉnh được xác định ở mức quá cao, chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, từ đó tạo áp lực lên giá bán bất động sản.

Dẫn chứng từ thực tiễn, HoREA cho biết Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM đang xây dựng dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất. Theo phương án đề xuất, hệ số K đối với đất ở và đất phi nông nghiệp dao động từ 1 đến 3,15 lần, trong khi phần lớn đất nông nghiệp có hệ số từ 1 đến dưới 2 lần.

Ngoài vấn đề định giá đất, HoREA cũng cho rằng một số quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai chưa phản ánh đầy đủ tinh thần của Nghị quyết 18, đặc biệt là yêu cầu bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo HoREA, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và nghĩa vụ tài chính đất đai sẽ là yếu tố quan trọng để nâng cao tính minh bạch của thị trường, hạn chế tình trạng chi phí bị đẩy lên quá mức và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.

×