HoREA kiến nghị xác lập hệ số giá đất theo từng dự án: Chìa khóa gỡ vướng tài chính đất đai

HoREA kiến nghị cần “hệ số riêng” để sát thực tế từng dự án

Vấn đề về tiền sử dụng đất, bảng giá đất... đang được người dân, doanh nghiệp rất quan tâm. Đặc biệt là sau giai đoạn hợp nhất các địa phương, nhiều khu vực phải lên kế hoạch ban hành bảng giá đất mới.

Liên quan việc này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, để góp ý, bổ sung cho dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA cho biết: Theo Luật Đất đai 2024 và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế tháo gỡ khó khăn khi tổ chức thi hành luật đều hướng đến việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, bồi thường, thu hồi... Quy định này giúp rút ngắn thời gian định giá, tạo thuận lợi cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nằm ở chỗ hệ số K hiện được ban hành theo khu vực hoặc vị trí, trong khi trên thực tế, mỗi dự án bất động sản lại có đặc thù rất khác nhau. Từ đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh được quyền quyết định hệ số K cho từng dự án cụ thể, dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phân tích, bảng giá đất hiện hành mới chỉ phản ánh giá theo tuyến đường và loại đất hiện hữu, chưa tính đến yếu tố phát triển, hạ tầng và giá trị gia tăng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

“Nếu không có hệ số riêng cho từng dự án, rất dễ xảy ra bất công: người dân bị thiệt khi bồi thường thấp, còn doanh nghiệp lại khó tiên lượng nghĩa vụ tài chính”, ông Châu nhận định.

Thực tế tại TP.HCM, hệ số K chênh lệch rất lớn giữa bảng giá đất và giá bồi thường thực tế, có nơi lên đến hơn 30 lần, như dự án Bờ Bắc kênh Đôi (Quận 8 cũ) hay dự án Vành đai 3. HoREA cho rằng việc xây dựng hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án sẽ vừa phản ánh đúng giá trị đất, vừa tránh khiếu nại, chậm trễ bàn giao mặt bằng, đồng thời giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

HoREA: Bổ sung quy chuẩn hạ tầng để khuyến khích đầu tư vùng khó

Một điểm đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA là đề xuất sửa quy định về chi phí hạ tầng được trừ khi tính tiền sử dụng đất. Theo hiệp hội, quy định hiện nay “chưa đủ độ rõ”, vì hoàn toàn phụ thuộc vào khung pháp luật xây dựng, trong khi Bộ Xây dựng mới chỉ công bố “suất vốn đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật” trung bình, chưa tính đến các dự án đặc thù.

HoREA dẫn chứng, theo Quyết định 409/QĐ-BXD năm 2025, suất đầu tư hạ tầng khu đô thị chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/ha, thấp hơn thực tế tới 30%. Đặc biệt, các dự án lấn biển, khu vực có nền đất yếu hoặc vùng sâu, vùng xa có chi phí đầu tư gấp nhiều lần, song chưa được phản ánh trong quy chuẩn hiện hành.

Từ đó, HoREA đề nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng ban hành bộ quy chuẩn tiêu chuẩn kỹ thuật và suất đầu tư riêng cho từng loại địa hình, nhằm khuyến khích nhà đầu tư phát triển hạ tầng ở những vùng khó khăn, qua đó “tăng giá trị đất” và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Đây cũng là cơ sở quan trọng để tính toán lại chi phí hợp lý khi xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, tránh tình trạng nhà đầu tư phải “gánh” phần chi phí thực tế quá cao mà không được khấu trừ tương xứng.

Theo HoREA, việc Quốc hội sớm ban hành Nghị quyết kèm hướng dẫn chi tiết về “hệ số giá đất theo từng dự án” và “suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật” sẽ là "cú hích" lớn cho công tác định giá đất, tháo gỡ ách tắc thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.

“Đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật của ngành đất đai, mà còn là động lực thúc đẩy phục hồi thị trường bất động sản, tạo dư địa tăng trưởng hai con số cho nền kinh tế từ năm 2026 trở đi”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

×