HoREA muốn "đưa đất nền ngoài dự án vào luật": TP.HCM và vùng ven sắp bước vào cuộc sàng lọc lớn?

Bịt "lỗ hổng" khiến người mua đất nền nhiều năm chịu rủi ro

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào chu kỳ hồi phục với thanh khoản cải thiện ở một số phân khúc. Trong khi nguồn cung căn hộ vẫn khan hiếm và giá duy trì ở mức cao, đất nền tại TP.HCM và các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ biên độ tăng giá dài hạn.

Tuy nhiên, cùng với sức nóng của thị trường là những rủi ro pháp lý kéo dài nhiều năm, đặc biệt đối với các giao dịch đất nền ngoài dự án. Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA cho rằng phạm vi điều chỉnh của luật hiện chưa bao quát các trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất ngoài dự án. Hiệp hội đề nghị bỏ quy định loại trừ này để mọi hoạt động kinh doanh đất nền, dù trong hay ngoài dự án, đều được quản lý theo cùng một khuôn khổ pháp lý.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 đã siết hoạt động phân lô bán nền tại nhiều khu vực đô thị. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép người dân tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện về diện tích và hạ tầng. Chính khoảng giao thoa này khiến nhiều cá nhân hoặc doanh nghiệp lợi dụng việc tách thửa để thực hiện phân lô bán nền mà không phải lập dự án bất động sản theo quy định.

Đáng chú ý, Hiệp hội cho biết thực tế đã xuất hiện nhiều trường hợp "đầu nậu" hoặc doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để gom đất, tách thửa rồi bán ra thị trường dưới dạng đất nền. Các giao dịch này chủ yếu được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự thay vì Luật Kinh doanh bất động sản, khiến người mua gần như không được hưởng các cơ chế bảo vệ vốn áp dụng đối với dự án bất động sản chính thức. 

Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt vụ việc người dân mua phải đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý, hạ tầng không hoàn thiện hoặc các "dự án ma" từng xảy ra tại TP.HCM và nhiều tỉnh phía Nam trong những năm qua.

Nhằm khắc phục bất cập này, HoREA đề xuất bổ sung cả một mục riêng trong dự thảo luật để quy định việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án. Theo đề xuất, đất chuyển nhượng phải đáp ứng hàng loạt điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, kết nối điện, nước, giao thông, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp cũng như quy định rõ quyền và nghĩa vụ của cả bên bán lẫn bên mua. 

Nếu được luật hóa, thị trường đất nền TP.HCM sẽ thay đổi thế nào?

Theo giới quan sát, nếu kiến nghị của HoREA được tiếp thu, phân khúc chịu tác động đầu tiên sẽ là thị trường đất nền vùng ven TP.HCM.

Trong nhiều năm qua, phần lớn các đợt sốt đất đều xuất phát từ hoạt động gom đất nông nghiệp, tách thửa rồi phân lô bán nền. Nhờ chi phí đầu vào thấp và quy trình thực hiện đơn giản hơn phát triển dự án chính thức, mô hình này đã tạo ra nguồn cung rất lớn nhưng cũng kéo theo hàng loạt tranh chấp và rủi ro pháp lý.

Việc đưa các giao dịch đất nền ngoài dự án vào Luật Kinh doanh bất động sản đồng nghĩa mọi chủ thể tham gia thị trường sẽ phải tuân thủ những tiêu chuẩn chặt chẽ hơn về hạ tầng, hồ sơ pháp lý và nghĩa vụ công khai thông tin.

Điều này có thể khiến nguồn cung đất nền tự phát giảm đáng kể trong ngắn hạn, song đổi lại sẽ nâng cao tính minh bạch của thị trường và giảm nguy cơ người dân mua phải các sản phẩm không đủ điều kiện giao dịch.

Đối với TP.HCM, nơi quỹ đất ngày càng hạn hẹp và xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các địa phương lân cận diễn ra mạnh mẽ, việc hoàn thiện hành lang pháp lý được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn thay vì phụ thuộc vào các đợt "sóng" đầu cơ ngắn hạn.

Ở góc độ doanh nghiệp, đề xuất của HoREA cũng tạo ra sân chơi công bằng hơn giữa các chủ đầu tư phát triển dự án bài bản với những tổ chức, cá nhân kinh doanh đất nền theo hình thức tách thửa.

Quan trọng hơn, khi mọi giao dịch đều nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan quản lý sẽ có thêm cơ sở để kiểm soát hoạt động phân lô bán nền, hạn chế tình trạng lách luật và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau nhiều năm biến động, kiến nghị của HoREA không chỉ dừng ở việc sửa đổi một số điều khoản kỹ thuật. Nếu được chấp thuận, đây có thể trở thành bước ngoặt trong quản lý thị trường đất nền, phân khúc vốn luôn sôi động nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nhất đối với người dân và nhà đầu tư.

×