Khi metro thay đổi khái niệm nhà “đắt” và “rẻ”

Nhà gần metro: Giá cao hơn nhưng có thể “rẻ” hơn?

Khi metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được đẩy mạnh, cách đánh giá một căn nhà “đắt” hay “rẻ” có thể sẽ thay đổi. Giá mua chỉ là một phần của bài toán, trong khi thời gian và chi phí đi lại ngày càng trở thành yếu tố đáng cân nhắc.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cần phân biệt giữa nhà có giá bán thấp và nơi ở có tổng chi phí sống thấp. Một căn nhà có giá vừa phải nhưng nằm xa các trung tâm việc làm, trường học, dịch vụ có thể khiến gia đình phải chi nhiều hơn cho phương tiện cá nhân và dành thêm hàng giờ mỗi ngày cho việc di chuyển.

Áp lực này đặc biệt rõ tại Hà Nội và TP. HCM. Hà Nội hiện có khoảng 8 triệu phương tiện, trong đó gần 1,5 triệu ô tô; tỷ lệ sở hữu phương tiện cá nhân khoảng 92%. TP. HCM có trên 1 triệu ô tô và hơn 11 triệu xe máy.

Riêng năm 2025, TP. HCM đăng ký mới gần 102.400 ô tô và hơn 290.500 xe máy, trong khi Hà Nội bổ sung khoảng 88.200 ô tô và hơn 255.600 xe máy. Chỉ trong một năm, hai đô thị lớn có thêm gần 191.000 ô tô và hơn 546.000 xe máy.

Chi phí sở hữu phương tiện vì thế không chỉ nằm ở xăng dầu mà còn gồm tiền gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, phí cầu đường và nhiều khoản phát sinh khác. Khoản tiền tiết kiệm được khi mua một căn nhà rẻ hơn vài trăm triệu đồng có thể dần bị bào mòn nếu cư dân phải di chuyển xa mỗi ngày.

Metro đang thay đổi giá trị của vị trí

Sự phát triển của đường sắt đô thị đang tạo thêm một cách tiếp cận đối với bài toán vị trí. Thay vì chỉ đo khoảng cách tới trung tâm, thị trường có thể ngày càng quan tâm đến thời gian để tiếp cận nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu.

Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới khoảng 18 tuyến đường sắt đô thị, tổng chiều dài gần 979 km, cùng hệ thống các khu vực TOD. Tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, trong khi Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến khai thác toàn tuyến từ tháng 12/2027. Thành phố cũng đã khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km.

Tại TP. HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới đường sắt đô thị được định hướng khoảng 28 tuyến, dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành; tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công. Thành phố cũng có kế hoạch triển khai thêm 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km từ nay đến cuối năm 2026.

Theo VARS IRE, trong khoảng 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện với ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.

Tuy nhiên, lợi thế metro không thể được tính đơn giản bằng khoảng cách trên bản đồ. Một dự án cách ga 500m nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường hoặc không có kết nối thuận tiện với xe buýt thì chưa chắc mang lại trải nghiệm giao thông tốt.

Với người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, những khu vực vệ tinh có giá thấp hơn khoảng 25 - 40% so với trung tâm nhưng được kết nối tốt với metro có thể trở thành lựa chọn đáng cân nhắc.

Song, người mua cũng cần tránh trả trước cho những lợi ích hạ tầng mới chỉ nằm trên quy hoạch. Với các tuyến metro chưa hoàn thành, việc kỳ vọng quá lớn và cộng toàn bộ giá trị tương lai vào giá bán hiện tại có thể khiến người mua chịu mức giá cao hơn giá trị sử dụng thực tế.

Metro và TOD đang mở rộng khái niệm về vị trí bất động sản. Trong tương lai, một căn nhà “rẻ” có thể không phải là căn có giá bán thấp nhất, mà là nơi giúp gia đình tiết kiệm được cả thời gian, chi phí đi lại và mức độ phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Bởi vậy, bên cạnh câu hỏi “giá bao nhiêu một m2”, người mua có thể cần quan tâm nhiều hơn đến một câu hỏi khác: Mỗi ngày sống ở đây sẽ mất bao lâu và tốn bao nhiêu để di chuyển?

×