Không áp hệ số K khi thu hồi đất: TP.HCM kỳ vọng đưa giá bồi thường sát thị trường

Từ ngày 1/7, TP.HCM bắt đầu triển khai quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 theo Nghị quyết 254 của Quốc hội, tạo cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trong nhiều trường hợp. Tuy nhiên, với hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thành phố lựa chọn phương án xác định giá đất cụ thể thay vì áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K.

Theo quyết định vừa được UBND TP.HCM thông qua, giá bồi thường khi thu hồi đất sẽ được xác định riêng đối với từng trường hợp, từng vị trí theo quy định tại Nghị định 49. Việc định giá do các đơn vị tư vấn và thẩm định có đủ điều kiện thực hiện theo phương pháp xác định giá đất cụ thể.

Cách làm này được kỳ vọng giúp giá bồi thường phản ánh sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất, qua đó hạn chế chênh lệch giữa giá bồi thường và giá giao dịch thực tế, đồng thời giảm nguy cơ phát sinh khiếu nại trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Không chỉ áp dụng với công tác bồi thường, cơ chế xác định giá đất cụ thể còn được sử dụng trong các trường hợp như xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết hoặc chuyển đổi hình thức sử dụng đất.

TP.HCM chính thức áp dụng quy định mới về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Ảnh: Gia Linh

Trong khi đó, phần lớn các trường hợp còn lại vẫn áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K. TP.HCM giữ hệ số phản ánh biến động thị trường (K1) và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác (K3) ở mức 1, đồng nghĩa không phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính ngoài bảng giá đất đã ban hành.

Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính tiếp tục được tính theo bảng giá đất hiện hành với hệ số K bằng 1, giúp người dân không phải chịu thêm chi phí so với bảng giá.

Riêng các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng sẽ áp dụng thêm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2). Tùy hệ số sử dụng đất, K2 dao động từ 1 đến 1,7 đối với dự án cao tầng và từ 1 đến 1,3 đối với dự án thấp tầng, khu công nghiệp và cụm công nghiệp.

Theo quy định, dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần áp dụng K2 bằng 1; từ 4 đến dưới 5 lần là 1,1; từ 5 đến dưới 6 lần là 1,2 và tăng dần theo từng bậc, tối đa 1,7 đối với dự án có hệ số sử dụng đất từ 10 đến dưới 11 lần. Nếu vượt ngưỡng này, cứ tăng thêm một bậc hệ số sử dụng đất thì K2 tăng thêm 0,1.

Đối với nhà ở thấp tầng, biệt thự, nhà liền kề và khu công nghiệp, hệ số K2 được xác định từ 1 đến tối đa 1,3 tùy hệ số sử dụng đất.

UBND TP.HCM cho biết hệ số K được xây dựng cho toàn bộ 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn, áp dụng đối với cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp theo từng tuyến đường, vị trí. Trong quá trình triển khai, nếu hệ số điều chỉnh không còn phù hợp với diễn biến thị trường, thành phố sẽ tiếp tục rà soát, điều chỉnh.

Đáng chú ý, ngay trước thời điểm quy định có hiệu lực, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản góp ý về dự thảo hệ số K năm 2026. Hiệp hội đồng tình với việc trước mắt chưa áp dụng bảng giá đất và hệ số K trong một số trường hợp, trong đó có bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, do bảng giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đầy đủ giá trị của từng vị trí đất, đặc biệt tại các tuyến đường, hẻm và khu vực chưa được cập nhật đầy đủ dữ liệu.

Tuy nhiên, HoREA cũng kiến nghị TP.HCM cần sớm hoàn thiện bảng giá đất và cơ sở dữ liệu định giá để có thể mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K theo đúng tinh thần Nghị quyết 254. Theo Hiệp hội, nếu phần lớn các dự án vẫn phải xác định giá đất cụ thể như hiện nay thì mục tiêu rút ngắn thủ tục, tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản sẽ chưa đạt được như kỳ vọng.

Đồng thời, HoREA đề xuất nghiên cứu phân hóa hệ số K theo quy hoạch và từng phân khúc dự án nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời hạn chế áp lực làm tăng giá thành bất động sản trong thời gian tới.

×