Lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu cùng tăng: Doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép kép

Dữ liệu thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2026 của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy chi phí sử dụng vốn đang có sự thay đổi rõ rệt so với cuối năm 2025.

“Vốn rẻ” dần thu hẹp

Vietcombank hiện là ngân hàng có dư nợ lớn, ở mức 17.993 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ dài hạn khoảng 12.498 tỷ đồng. VPBank đứng sau với 11.163,4 tỷ đồng, tiếp đến là LPBank 5.957,4 tỷ đồng và VIB 4.685,4 tỷ đồng.

Diễn biến tại Kinh Bắc (KBC) còn đáng chú ý hơn khi doanh nghiệp đang sử dụng lượng vốn vay ngân hàng vượt quy mô vốn chủ sở hữu.

Cuối tháng 6, KBC có hơn 31.354 tỷ đồng dư nợ ngân hàng, tương đương hơn 116% vốn chủ sở hữu và chiếm 42,31% tổng nguồn vốn.

Mặt bằng lãi suất vay của KBC hiện trải từ 5% đến 13,1%/năm. Khoản vay chịu lãi suất cao nhất là 210,5 tỷ đồng tại VPBank với mức 13,1%/năm.

Riêng VPBank đang có khoảng 16.446,4 tỷ đồng dư nợ tại KBC, với lãi suất từ 9,2% đến 13,1%/năm. Một khoản vay lớn nhất trị giá 12.837,4 tỷ đồng đang chịu lãi suất 10,8%/năm.

So với cuối năm 2025, chi phí vốn của KBC đã tăng ở nhóm lãi suất cao. Khi đó, doanh nghiệp vẫn có khoản vay chỉ 4,8%/năm và mức cao nhất là 12,5%/năm.

Tại Nam Long (NLG), biến động lãi suất thể hiện rõ ở một số khoản vay phục vụ dự án.

Hai khoản vay tổng cộng 645 tỷ đồng tại OCB dành cho các dự án ở Cần Thơ và Hải Phòng hiện chịu lãi suất 10,3 - 11,7%/năm, tăng từ mức 8,6-9%/năm trước đó.

Tổng dư nợ vay ngân hàng của Nam Long cuối quý 2 là 1.559,7 tỷ đồng, tương đương 10,72% vốn chủ sở hữu và 6,12% tổng nguồn vốn. Nếu tính cả nợ thuê tài chính, tổng vay và nợ thuê tài chính của doanh nghiệp vượt 5.521 tỷ đồng.

TTC Land (SCR) cũng đang phải trả mức lãi suất cao hơn đáng kể so với cuối năm 2025. Doanh nghiệp có 2.678,6 tỷ đồng dư nợ ngân hàng, tương đương 49,8% vốn chủ sở hữu.

Mức thấp nhất hiện nay là 4,5%/năm đối với một số khoản vay ngắn hạn và 9%/năm đối với vay dài hạn. Tuy nhiên, một số khoản vay đã lên tới 14%/năm.

Đây là mức cao nhất TTC Land ghi nhận trong hơn 3 năm. Cuối năm 2025, mức cao nhất lần lượt là 10,5%/năm với vay ngắn hạn và 12,5%/năm với vay dài hạn.

Ở Văn Phú (VPI), dư nợ ngân hàng cuối quý 2 đạt 4.359,6 tỷ đồng, tương đương 76,11% vốn chủ sở hữu. Lãi suất các khoản vay tại Vietcombank, MBBank và VPBank dao động 8,18 - 12,3%/năm.

Trong khi đó, Hoàng Quân (HQC) đang có các khoản vay tại HDBank với lãi suất 9,47 - 13,5%/năm. Hodeco (HDC) cũng ghi nhận các khoản vay tại nhiều ngân hàng với lãi suất trải từ 5,5% đến 14%/năm.

Không chỉ ngân hàng, trái phiếu cũng đắt hơn

Áp lực chi phí vốn không chỉ xuất hiện ở kênh tín dụng.

Thống kê các đợt phát hành trái phiếu từ cuối tháng 6 đến nay cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản và các công ty liên quan đến những tập đoàn lớn đang chấp nhận mức lãi suất cố định từ 10% đến 12,5%/năm.

Trong nhóm này có Dịch vụ cáp treo Bà Nà và Mặt trời Vũng Tàu thuộc Sun Group; Parkland 53 và Hưng Phát Invest Hà Nội thuộc hệ sinh thái Masterise; Công ty TNHH Thăng Long thuộc Eurowindow cùng một số doanh nghiệp thành viên của Trung Nam Group.

Mặt bằng này cao hơn đáng kể so với một số đợt huy động trong quý 4/2025, thời điểm thị trường vẫn ghi nhận nhiều lô trái phiếu bất động sản có lãi suất dưới 10%/năm.

Chẳng hạn, một số doanh nghiệp thuộc ROX Group từng phát hành trái phiếu với lãi suất 9 - 9,2%/năm. Một số trường hợp khác có mức lãi suất thấp hơn nữa như Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng 8,95%/năm, Mặt trời Hạ Long 7,54%/năm hay Thời Đại Mới T&T 8,95%/năm.

Như vậy, nếu trước đây doanh nghiệp bất động sản còn có thể tìm kiếm nguồn vốn trái phiếu dưới ngưỡng 9 - 10%/năm, thì các đợt phát hành mới đang dần dịch chuyển lên mặt bằng cao hơn.

×