Lãi vay bất động sản tiệm cận 14%, thị trường đối mặt áp lực lớn

Lãi vay bất động sản leo thang, “Big 4” áp sát mốc 14%/năm

Bước sang giai đoạn cuối năm 2025 - đầu năm 2026, thị trường tiền tệ ghi nhận những biến động rõ nét khi lãi suất huy động đồng loạt đi lên. Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt là tín dụng bất động sản cũng đang chịu áp lực điều chỉnh tăng đáng kể.

Diễn biến thực tế cho thấy, lãi suất cho vay không chỉ tăng song hành mà còn có xu hướng vượt tốc độ tăng của lãi suất huy động. Sau kỳ nghỉ Tết Dương lịch, lãi suất huy động tại một số ngân hàng đã vượt ngưỡng 8%/năm đối với các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Áp lực chi phí vốn nhanh chóng lan sang các khoản vay, nhất là những hợp đồng đã bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi.

Nhóm ngân hàng quốc doanh lớn như VietinBank, Vietcombank, BIDV… đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao, có nơi tiệm cận 14%/năm.

Cụ thể, theo thông báo về lãi suất vay mua bất động sản được một chi nhánh của Vietcombank tại TP. HCM công bố, mức lãi suất là 9,6%/năm cố định 6 tháng, 9,9%/năm cố định 12 tháng, 13,6%/năm cố định 18 tháng. Đáng chú ý, lãi suất vay cố định 24 tháng lên đến 13,9%/năm.

Ngân hàng thông báo phí trả trước hạn là 2% trên số tiền trả trước hạn trong 3 năm đầu tiên, 1% trên số tiền trả trước hạn trong 2 năm tiếp theo.

Tại BIDV, ngân hàng cũng tăng lãi suất cho vay các nhu cầu nhà ở tối thiểu là 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; tối thiểu 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và lãi suất lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu.

Tại Vietinbank, lãi suất cho vay 10%/năm trong 36 tháng đầu tiên. Lãi suất thả nổi cộng thêm 3,5%/năm.

Ngân hàng ACB cũng thông báo lãi suất cho vay mua nhà ở đang được ngân hàng áp dụng là 8,3%/năm ưu đãi trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm ưu đãi trong 24 tháng đầu…

Trong khi đó, các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống có tài sản bảo đảm, vay mua ô tô, vay sản xuất - kinh doanh hoặc vay để tất toán trước hạn tại tổ chức tín dụng khác vẫn được áp dụng lãi suất thấp hơn, phổ biến dưới 9%/năm, dù đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước.

Cách thiết kế chính sách lãi suất này cho thấy các ngân hàng quốc doanh đang phân loại rất rõ mục đích sử dụng vốn, qua đó kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh.

Một điểm đáng chú ý là biên độ tăng của lãi suất cho vay đang lớn hơn nhiều so với lãi suất huy động. Chẳng hạn, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại BIDV và Vietcombank chỉ tăng khoảng 0,5 điểm %, trong khi lãi suất cho vay lại điều chỉnh mạnh hơn đáng kể.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế - ngân hàng, mặt bằng lãi suất hiện nay đang đặt thị trường trước nhiều rủi ro, đặc biệt với các dự án hình thành trong tương lai. Dù nhiều chủ đầu tư vẫn đang áp dụng chính sách ân hạn trả gốc và lãi, giúp áp lực tài chính chưa bộc lộ ngay, song rủi ro được dự báo sẽ gia tăng trong thời gian tới.

Vị này cho biết, lãi suất vay mua bất động sản tại nhóm ngân hàng “Big 4” hiện phổ biến trong khoảng 12 - 14%. Khi kết thúc thời gian ân hạn và chuyển sang lãi suất thả nổi, gánh nặng tài chính đối với người vay sẽ tăng mạnh. Với khoản vay 2 tỷ đồng trong 20 năm, số tiền phải trả hàng tháng vào khoảng 25 - 26 triệu đồng; nếu vay nhiều hơn áp lực còn lớn hơn.

Trong khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, các khoản vay sản xuất - kinh doanh vẫn được hưởng lãi suất ưu đãi hơn. Do đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chỉ vay trong giới hạn có thể kiểm soát được dòng tiền trả nợ hàng tháng.

Ngoài ra, ông Hiếu còn nhận định, ngân hàng và bất động sản có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ. Tuy nhiên, thời gian qua, dòng vốn bất động sản chủ yếu chảy vào phân khúc trung - cao cấp, bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ với mục tiêu quay vòng nhanh và tạo lợi nhuận đủ lớn để trả nợ vay.

Theo ông Hiếu, lãi suất tăng nhanh sẽ khiến thanh khoản thị trường suy giảm, thậm chí đóng băng ở một số phân khúc, từ đó tác động ngược trở lại hệ thống ngân hàng thông qua chất lượng tài sản, tăng trưởng dư nợ và khả năng sinh lời.

Lãi suất tăng cao là phép thử lớn không chỉ với thị trường bất động sản mà còn với chính hệ thống ngân hàng.

Trước các rủi ro tiềm ẩn, ông Hiếu cho rằng Ngân hàng Nhà nước đã lựa chọn cách tiếp cận “siết mềm”, kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng thận trọng.

×