Lãi vay neo cao, giới đầu cơ rút lui, người mua ở thật trở thành lực đỡ của bất động sản TP.HCM

Người mua bất động sản ở thực thay thế dòng tiền đầu cơ

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một chu kỳ khác hẳn so với giai đoạn tăng trưởng nóng những năm trước. Nếu trước đây, các đợt mở bán thường chứng kiến cảnh nhà đầu tư xuống tiền nhanh để đón sóng tăng giá thì nay, quyết định mua bán được cân nhắc kỹ lưỡng hơn bao giờ hết.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi tăng lên 15-16%/năm. Chi phí vốn cao khiến người mua sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên dè dặt hơn, đồng thời làm giảm đáng kể các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn.

Không chỉ lãi suất, việc tín dụng tiếp tục được kiểm soát cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản. DXS-FERI cho biết tỷ lệ hấp thụ tại khu vực miền Nam hiện chỉ dao động khoảng 25-30%, giảm tới 35% so với nửa cuối năm 2025. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ngay.

Những diễn biến này cũng tương đồng với ghi nhận của CBRE Việt Nam khi đơn vị nghiên cứu cho rằng tốc độ tăng giá trên thị trường đã chậm lại, trong khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ về khả năng tài chính thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo khảo sát của DXS-FERI trên 1.280 khách hàng, có tới 96,9% người mua coi pháp lý là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản. Tiếp theo là vị trí và khả năng kết nối hạ tầng với 87,5%, trong khi uy tín chủ đầu tư được 62,5% người tham gia khảo sát đánh giá là tiêu chí hàng đầu. Điều này cho thấy người mua đang ưu tiên giá trị thực thay vì kỳ vọng "lướt sóng" như trước.

Chị Trần Thu Hà, nhân viên văn phòng đang tìm mua căn hộ tại TP.Thủ Đức, cho biết gia đình chị đã dành gần bốn tháng để khảo sát thị trường. "Tôi không còn quá quan tâm chuyện dự án có tăng giá nhanh hay không. Điều tôi cần là pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và mức trả góp phù hợp với thu nhập của gia đình. Nếu vay ngân hàng lúc này thì phải tính rất kỹ", chị Hà chia sẻ.

Trong khi đó, anh Nguyễn Minh Hoàng, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM, thừa nhận đã dừng hoàn toàn các thương vụ mua đi bán lại. Chi phí vốn hiện quá cao. Nếu vay ngân hàng với lãi suất hơn 12% thì gần như không còn dư địa để đầu tư ngắn hạn. Tôi chuyển sang giữ tiền mặt hoặc chỉ xem xét những tài sản có thể cho thuê ngay, anh nói.

Doanh nghiệp bất động sản không giảm giá, chuyển sang "đua" hỗ trợ tài chính

Việc nhà đầu tư rút lui cũng khiến các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi chiến lược bán hàng. Theo DXS-FERI, nhiều chủ đầu tư đang áp dụng các chương trình hỗ trợ tài chính với quy mô lớn như chỉ thanh toán khoảng 10% giá trị căn hộ khi ký hợp đồng, hỗ trợ lãi suất 24-30 tháng, giãn tiến độ thanh toán hoặc ân hạn nợ gốc trong nhiều năm. Một số doanh nghiệp còn thiết kế lịch thanh toán theo thu nhập nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng.

DXS-FERI dự báo trong sáu tháng cuối năm 2026, miền Nam sẽ tiếp tục dẫn đầu cả nước với khoảng 15.000 sản phẩm mới, tương đương 40% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia cho rằng sự rút lui của giới đầu cơ không phải tín hiệu tiêu cực, mà là quá trình thanh lọc cần thiết sau nhiều năm thị trường tăng trưởng nóng. Khi người mua ở thực trở thành lực cầu chủ đạo, doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng dự án, năng lực triển khai và các giải pháp tài chính thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Đó cũng được xem là nền tảng để thị trường bất động sản TP.HCM bước sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, nơi giá trị thực và nhu cầu thật sẽ quyết định sức sống của từng dự án.

×