Lãi vay neo cao, thanh khoản bất động sản TP.HCM chững lại dù nguồn cung tăng

TP.HCM bước vào giai đoạn "chọn lọc người mua" bất động sản

Sau giai đoạn phục hồi khá tích cực trong năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM đang có dấu hiệu chững lại về thanh khoản. Điều đáng chú ý là sự suy giảm này không xuất phát từ thiếu nguồn hàng mà đến từ tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực chi phí tài chính.

Theo báo cáo mới nhất của Dat Xanh Services, trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lượng sản phẩm mới mở bán đạt khoảng 37.300 căn.

Tuy nhiên, số liệu giao dịch lại đi theo chiều ngược lại. Toàn thị trường chỉ tiêu thụ khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Khu vực miền Nam đóng góp khoảng 40% tổng lượng giao dịch cả nước nhưng cũng là nơi ghi nhận mức suy giảm thanh khoản mạnh nhất.

Diễn biến tại TP.HCM phản ánh rõ xu hướng chung của thị trường bất động sản. Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho biết trong quý II, thành phố có hơn 14.200 căn hộ mở bán, cao hơn Hà Nội với khoảng 10.300 căn. Tuy nhiên, sức mua lại không theo kịp nguồn cung khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 31-48%, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường không còn xuất hiện làn sóng mua theo tâm lý "sợ mất cơ hội" như giai đoạn trước. Thay vào đó, người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá khả năng tài chính, pháp lý dự án và tiềm năng khai thác thực tế.

Đặc biệt tại TP.HCM, mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao trong khi lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi đã tăng lên khoảng 12-14%/năm. Điều này khiến áp lực trả nợ hàng tháng tăng đáng kể, nhất là với nhóm khách hàng mua để ở.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán MB (MBS), tăng trưởng tín dụng nhanh hơn tốc độ huy động vốn đang tạo sức ép lên mặt bằng lãi suất. Đến cuối tháng 6, tín dụng tăng 6,77% trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%, khiến lãi suất huy động kỳ hạn dài lên quanh 8%/năm và kéo lãi suất cho vay trung, dài hạn vượt 12%/năm.

Trong bối cảnh đó, nhiều khách hàng có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà, chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn hoặc tìm kiếm các dự án có chính sách hỗ trợ tài chính dài hơi.

Chủ đầu tư bất động sản chuyển từ "bán nhanh" sang giữ dòng tiền

Thanh khoản suy giảm cũng khiến các doanh nghiệp phát triển dự án điều chỉnh cách tiếp cận thị trường. Thay vì công khai giảm giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chương trình hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán, chiết khấu hoặc tặng thêm chính sách ưu đãi nhằm kích cầu nhưng vẫn giữ mặt bằng giá.

Giới môi giới cũng thay đổi danh mục phân phối, ưu tiên các dự án đã hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư có uy tín và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Đây được xem là nhóm có khả năng giao dịch tốt hơn trong bối cảnh dòng tiền đầu tư ngắn hạn đang thu hẹp.

Theo các đơn vị nghiên cứu, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ phục hồi mạnh năm 2025. Giá bán nhìn chung không còn tăng nóng mà chuyển sang trạng thái đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá.

Dat Xanh Services dự báo trong nửa cuối năm 2026, nguồn cung mới có thể tiếp tục tăng thêm 20-30%. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ dự kiến chỉ dao động khoảng 25-40%, cho thấy quá trình phục hồi sẽ diễn ra chậm và có sự phân hóa rõ rệt.

Dòng tiền được dự báo tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong khi đó, khả năng thị trường bứt phá mạnh được đánh giá chưa cao nếu lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì quanh ngưỡng 13%/năm và điều kiện tín dụng chưa thực sự nới lỏng.

Với TP.HCM, giai đoạn hiện nay được xem là phép thử cho cả doanh nghiệp lẫn người mua. Khi chi phí vốn vẫn ở mức cao, thanh khoản sẽ không còn phụ thuộc vào số lượng dự án mở bán mà nằm ở chất lượng sản phẩm, chính sách tài chính và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

×