Lệch pha nguồn cung tại TP.HCM: Gần 90% nhà ở mới là cao cấp, người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận

Nguồn cung nhà ở phục hồi nhưng mất cân đối nghiêm trọng

Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với hơn 16.328 căn hộ và nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, có tới 14.637 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm gần 90% tổng nguồn cung mới. Phân khúc trung cấp chỉ đạt 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Con số này phản ánh rõ thực trạng "cao cấp hóa" ngày càng mạnh mẽ của thị trường địa ốc TP.HCM. Mặc dù nguồn cung đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn 2022-2024, cơ cấu sản phẩm vẫn tiếp tục lệch pha so với nhu cầu thực tế.

Hiện TP.HCM đang có 96 dự án nhà ở triển khai với quy mô hơn 95.400 căn. Đồng thời, thành phố cũng đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng vốn gần 119.000 tỷ đồng. Phần lớn các dự án này đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu quốc tế cũng cho thấy xu hướng tương tự. Theo Savills Việt Nam, khoảng 85-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay thuộc phân khúc cao cấp với mức giá phổ biến từ 75 triệu đồng/m2 trở lên. Trong khi đó, ngay tại khu vực Bình Dương cũ - nơi từng được xem là "vùng trũng giá" của thị trường phía Nam - giá căn hộ hiện đã đạt trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2.

Bà Cao Thị Thanh Hương - chuyên gia Savills Việt Nam nhận định, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hiện chỉ chiếm khoảng 12-15% thị trường và có thể giảm xuống còn 5% trong vài năm tới nếu không có các chính sách hỗ trợ phù hợp.

Thực tế thị trường cho thấy nhu cầu nhà ở hiện nay vẫn chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở. Anh Nguyễn Văn Minh, nhân viên văn phòng tại TP.Thủ Đức trước đây, cho biết gia đình đã tích lũy nhiều năm để tìm mua căn hộ đầu tiên nhưng gặp khó khăn khi mặt bằng giá liên tục tăng.

"Trước đây với khoảng 2,5-3 tỷ đồng có thể mua được căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực ven trung tâm. Hiện nay cùng mức tài chính đó gần như không còn lựa chọn tại TP.HCM, buộc gia đình tôi phải tìm sang các khu vực xa hơn hoặc các tỉnh giáp ranh", anh Minh chia sẻ.

Xu hướng dịch chuyển này đang diễn ra khá phổ biến. Nhiều người mua ở thực chuyển hướng sang các khu vực như Bình Dương cũ, Đồng Nai hay Long An nhằm tìm kiếm sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng từ năm 2021 đến nay, nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện tại TP.HCM. Thậm chí, những căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 hiện đã được xem là nhóm "vừa túi tiền" - mức giá vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

Doanh nghiệp khó làm nhà giá rẻ

Theo các chuyên gia, tình trạng lệch pha cung - cầu không đơn thuần xuất phát từ chiến lược của doanh nghiệp mà còn đến từ áp lực chi phí đầu vào. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai liên tục gia tăng khiến biên lợi nhuận của dự án nhà giá thấp ngày càng bị thu hẹp.

Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư buộc phải lựa chọn phân khúc trung và cao cấp nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư cũng như khả năng thu hồi vốn.

Chia sẻ với PV Dân Việt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, quá trình rà soát pháp lý kéo dài trong nhiều năm qua đã làm chi phí phát triển dự án tăng đáng kể. Khi nguồn cung khan hiếm, giá bán tiếp tục bị đẩy lên cao, tạo ra vòng xoáy khiến nhà ở giá hợp lý ngày càng khó xuất hiện trên thị trường.

Trong bối cảnh nhà ở thương mại giá thấp gần như biến mất, kỳ vọng đang được đặt vào phân khúc nhà ở xã hội. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm đến nay thành phố mới hoàn thành một dự án nhà ở xã hội với 580 căn hộ. Hiện có 14 dự án đang thi công với khoảng 11.600 căn và thêm 7 dự án khác quy mô 8.835 căn dự kiến khởi công trong thời gian tới.

Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng nguồn cung này vẫn còn khá khiêm tốn so với nhu cầu của hàng triệu lao động đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM. Nhiều ý kiến cho rằng bên cạnh việc thúc đẩy nhà ở xã hội, thành phố cần có cơ chế riêng để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý, như giảm tiền sử dụng đất, rút ngắn thủ tục đầu tư và mở rộng quỹ đất phát triển dự án.

Nếu không sớm giải quyết bài toán này, thị trường bất động sản TP.HCM có thể tiếp tục chứng kiến nghịch lý nguồn cung tăng nhưng người mua ở thực vẫn khó tìm được nơi an cư phù hợp với khả năng tài chính của mình. Đây cũng là thách thức lớn đối với mục tiêu phát triển đô thị bền vững của thành phố trong giai đoạn tới.

×