Loạt thay đổi mang tính "bước ngoặt" về đất đai, xây dựng có hiệu lực năm 2026

Năm 2026 được xem là thời điểm bản lề khi hàng loạt chính sách liên quan đến đất đai và xây dựng cùng lúc được kích hoạt. Không chỉ điều chỉnh nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, hệ thống quản lý còn bước vào giai đoạn số hóa toàn diện với mã định danh cho từng bất động sản, đồng thời nới đáng kể điều kiện miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Giảm mạnh tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Từ ngày 1/1/2026, Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai bắt đầu có hiệu lực. Điểm đáng chú ý là cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở sang đất ở được điều chỉnh theo hướng giảm gánh nặng tài chính.

Thay vì phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp như quy định của Luật Đất đai 2024, mức thu được chia thành 3 ngưỡng.

Người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% phần chênh lệch với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% phần chênh lệch nếu vượt quá hai lần hạn mức giao đất ở.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), cơ chế này không chỉ giảm áp lực tài chính mà còn tạo sự công bằng cho những trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ ở mức cao trong giai đoạn trước khi Nghị quyết có hiệu lực.

Mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử

Một trụ cột thay đổi khác bắt đầu từ ngày 1/3/2026 là việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo đó, mỗi tài sản từ nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư đến sản phẩm trong dự án sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đây sẽ là công cụ quan trọng giúp cơ quan quản lý nắm bắt chính xác diễn biến cung - cầu từng phân khúc, từ đó hoạch định chính sách phát triển phù hợp.

Ở góc độ thị trường, nhiều ý kiến cho rằng hệ thống định danh còn tạo nền tảng cho quản lý thuế minh bạch hơn. Thông qua dữ liệu, cơ quan chức năng có thể xác định một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, làm căn cứ xem xét thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ, góp phần hạn chế đầu cơ, lướt sóng.

Nới điều kiện miễn giấy phép xây dựng nhà dưới 7 tầng

Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực, bổ sung thêm 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng là nội dung thu hút sự quan tâm lớn.

Cụ thể, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2 sẽ được miễn giấy phép nếu không nằm trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc như khu chức năng, khu đô thị, khu dân cư nông thôn tập trung, khu phát triển đô thị theo quy hoạch tỉnh/thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

Với các khu vực vẫn phải xin phép, thời gian cấp giấy phép dự kiến tối đa không quá 7 ngày. Đáng chú ý, nguyên tắc quản lý mới hướng tới việc cơ quan nhà nước chỉ kiểm soát một lần đối với mỗi dự án, công trình từ giai đoạn chuẩn bị đến khi khởi công.

Ba thay đổi lớn - giảm nghĩa vụ tài chính, số hóa tài sản và tinh gọn thủ tục xây dựng đang cùng lúc tạo nên bước ngoặt đáng kể cho hệ thống pháp lý đất đai, xây dựng. Năm 2026 vì thế không chỉ là mốc thời gian có hiệu lực của các quy định mới, mà còn có thể trở thành điểm chuyển mình của môi trường đầu tư và phát triển bất động sản.

×