Loay hoay xác định diện tích chung riêng tại chung cư SDU 143 Trần Phú (Hà Nội)

Cư dân "tố" chủ đầu tư xâm phạm, phá hoại tài sản gây bức xúc, phẫn nộ?

Phóng viên Dân Việt nhận được phản ánh của Ban Quản trị và nhiều cư dân chung cư SDU 143 Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội) liên quan đến việc quản lý, sử dụng và bàn giao 2 tầng hầm của tòa nhà cùng hàng loạt vấn đề khác.

Theo trình bày từ Ban Quản trị, chung cư SDU 143 Trần Phú được đưa vào sử dụng từ năm 2015 do Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà (sau đây gọi là Công ty Sông Đà) làm chủ đầu tư. Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà trước đây là Công ty TNHH MTV Quản lý và Kinh doanh dịch vụ SDU (sau đây gọi là Công ty dịch vụ SDU).

Hợp đồng quản lý, vận hành giữa các bên có thời hạn đến ngày 31/12/2025.

Từ ngày 1/1/2026, Ban Quản trị tòa nhà cùng cư dân lựa chọn Công ty CP Đầu tư và Phát triển Tân Hoàng Hà làm đơn vị quản lý vận hành mới.

Tuy nhiên, quá trình chuyển giao đã phát sinh vấn đề liên quan đến 2 tầng hầm của tòa nhà. Theo phản ánh của Ban quản trị, Công ty dịch vụ SDU không bàn giao lại toàn bộ phần diện tích tầng hầm để đơn vị quản lý vận hành mới tiếp nhận, quản lý.

"Từ cuối năm 2025, BQT nhiều lần làm việc, yêu cầu Công ty Sông Đà cung cấp hồ sơ chứng minh việc sở hữu 2 tầng hầm, đồng thời bàn giao toàn bộ, thế nhưng Công ty Sông Đà không chứng minh được quyền sở hữu mà tự ý đưa người vào ngăn chặn, xâm phạm, phá hoại tài sản của cư dân đã gây bức xúc, phẫn nộ trong dư luận", nội dung BQT tòa nhà SDU kêu cứu với UBND phường Hà Đông hồi tháng 1/2026.

"Nhiều lần cư dân cãi nhau với những người trông giữ xe tầng hầm liên đến vé, chỗ đỗ, tiền...", cư dân H.A cho biết.

Sau nhiều lần gửi đơn, kiến nghị, vụ việc được các cơ quan chức năng xem xét.

Ngày 29/6/2026, Sở Xây dựng Hà Nội ban hành Công văn số 14164/SXD-QLN trả lời kiến nghị của Ban Quản trị nhà chung cư SDU 143 Trần Phú.

Văn bản này được ban hành sau khi Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội có chỉ đạo giải quyết kiến nghị của cư dân.

Theo đó, Sở Xây dựng đã tổ chức làm việc với các bên liên quan và đề nghị Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (Công ty Sông Đà) cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án cùng các tài liệu có liên quan để làm rõ nội dung kiến nghị.

Những nội dung được cư dân đặc biệt quan tâm là diện tích chỗ để xe tại 2 tầng hầm, vi phạm PCCC, sử dụng mục đích, hạ thấp chiều cao tầng và xây thêm tầng.

Loay hoay xác định diện tích chung riêng

Tại Công văn số 14164/SXD-QLN ngày 29/6, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết tòa nhà SDU 143 Trần Phú có tổng cộng 512 căn hộ.

Trên cơ sở các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở năm 2023, QCVN 04:2021/BXD và các quy định liên quan, Sở Xây dựng xác định diện tích chỗ để xe máy, xe đạp phải bảo đảm tối thiểu tương ứng với số lượng căn hộ tại tòa nhà.

Theo nội dung văn bản, với 512 căn hộ, diện tích chỗ để xe máy, xe đạp phải bảo đảm tối thiểu là 3.072m² sàn xây dựng. Được biết, diện tích tầng hầm của chung cư SDU khoảng 3.082 m2.

"Phần diện tích này Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cho Ban Quản trị để quản lý theo quy định của Luật nhà ở 2023", văn bản khẳng định.

Sau văn bản của Sở Xây dựng, ngày 2/7/2026, UBND phường Hà Đông có văn bản triển khai thực hiện.

Đối với nội dung liên quan đến tầng hầm, UBND phường Hà Đông yêu cầu Công ty Sông Đà khẩn trương rà soát, xác minh đầy đủ phần diện tích xe máy, xe đạp, chỗ để xe dành cho người khuyết tật thuộc trách nhiệm bàn giao theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

UBND phường yêu cầu chủ đầu tư lập đầy đủ hồ sơ, phương án bàn giao theo quy định cho Ban Quản trị chung cư SDU 143 Trần Phú trước ngày 15/7.

Cơ quan này cũng nêu, nếu quá thời hạn mà đơn vị liên quan không thực hiện, UBND phường sẽ tổ chức kiểm tra, lập biên bản và xác định vi phạm theo quy định.

Ngay sau đó, ngày 10/7, Công ty Sông Đà có văn bản phản hồi các nội dung liên quan.

Theo doanh nghiệp, sau khi nghiên cứu nội dung số 3 liên quan đến tầng hầm trong văn bản của Sở Xây dựng và nội dung số 1 trong văn bản của UBND phường Hà Đông, Công ty nhận thấy các yêu cầu này có sự khác biệt so với những văn bản của thành phố và các sở, ngành đã phê duyệt cho Công ty trước đó trong quá trình thực hiện dự án.

Một trong những căn cứ được Công ty Sông Đà viện dẫn là hợp đồng mua bán căn hộ được ký với khách hàng.

Theo nội dung doanh nghiệp trích dẫn, giá bán căn hộ không bao gồm chi phí xây dựng 2 tầng hầm, tầng 1 (không bao gồm phòng sinh hoạt cộng đồng), tầng 2, tầng 3 và tầng mái của tòa nhà.

Hợp đồng cũng thể hiện phần chi phí này do bên A chịu, không tính vào giá bán căn hộ và thuộc sở hữu riêng của bên A.

Đáng chú ý, sau những văn bản nêu trên, ngày 27/7/2026, Sở Xây dựng Hà Nội tiếp tục có văn bản liên quan đến kiến nghị của Ban Quản trị chung cư SDU 143 Trần Phú.

Tại văn bản này, Sở Xây dựng dẫn thêm các văn bản của Sở Quy hoạch và Kiến trúc liên quan đến việc bố trí chỗ để xe tại dự án vào năm 2013.

Theo nội dung được nêu, dự án phải đáp ứng 272 chỗ đỗ xe máy và 544 chỗ đỗ xe đạp, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư bàn giao các vị trí đỗ xe nêu trên.

Đây chính là nội dung khiến Ban Quản trị và một số cư dân tiếp tục có ý kiến.

Anh Hoàng Văn Phú, thành viên Ban Quản trị nhà chung cư SDU 143 Trần Phú, cho rằng chỉ trong chưa đầy một tháng, cơ quan quản lý nhà nước có hai văn bản liên quan đến cùng nội dung nhưng cách xác định có sự khác nhau.

Theo anh Phú, văn bản ngày 29/6 của Sở Xây dựng xác định diện tích chỗ để xe máy, xe đạp tối thiểu phải bảo đảm là 3.072m². Trong khi đó, văn bản ngày 27/7 lại xác định cụ thể 272 chỗ để xe máy và 544 chỗ để xe đạp.

"Văn bản theo Sở Quy hoạch Kiến trúc năm 2013 áp dụng khi dự án là nhà ở thương mại, sau khi chuyển sang là nhà ở xã hội, quy mô tăng lên tổng là 512 hộ nên không thể áp dụng quy định như thế", anh Phú nói.

Theo tính toán của Ban Quản trị, 272 chỗ để xe máy và 544 chỗ để xe đạp có diện tích khoảng 2000 m2. Ban Quản trị cho rằng con số này chưa đạt diện tích mà cư dân cho rằng phải được bảo đảm theo quy định.

UBND phường Hà Đông nói tiếp tục nghiên cứu?

Liên quan đến vấn đề này, PV Dân Việt đã đặt lịch và làm việc với UBND phường Hà Đông để xác minh, làm rõ các nội dung liên quan.

Người được UBND phường Hà Đông giao trao đổi với PV là ông Nguyễn Mai Linh - Phó Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường.

Ông Linh cho biết, ngày 11/8, UBND phường đã triển khai thực hiện theo văn bản ngày 27/7 của Sở Xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao 272 chỗ để xe máy và 544 chỗ để xe đạp. Tuy nhiên, theo ông Linh, Ban Quản trị và cư dân chung cư chưa đồng ý với phương án này.

PV đặt câu hỏi về diện tích cụ thể tương ứng với 272 chỗ để xe máy và 544 chỗ để xe đạp được xác định là bao nhiêu?

Ông Linh cho biết, trong văn bản ngày 27/7, Sở Xây dựng không nêu cụ thể diện tích tương ứng với số chỗ để xe này. Theo phương án do chủ đầu tư đưa ra, ngoài các vị trí để xe nêu trên bàn giao, doanh nghiệp dự kiến bố trí và quản lý riêng khoảng 28 chỗ để xe ô tô còn lại.

“Việc xác định diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng cũng như căn cứ, quy chuẩn để xác định diện tích tầng hầm và phần diện tích phải bàn giao, UBND phường cùng các bộ phận liên quan đang tiếp tục nghiên cứu, xem xét”, ông Linh cho biết.

Liên quan đến những nội dung khác như vi phạm PCCC, sử dụng sai mục đích, xây thêm tầng M (tầng 36)... tại tòa nhà, PV Dân Việt tiếp tục đặt vấn đề với UBND phường Hà Đông để đề nghị xác minh, làm rõ.

Tháng 5/2025, Báo điện tử Dân Việt cũng từng đăng tải bài viết "Hà Nội: Nước sinh hoạt ở chung cư SDU nhiễm khuẩn E. coli, cư dân kêu cứu", phản ánh việc cư dân sống trong lo lắng, bất an vì nước sinh hoạt có dấu hiệu ô nhiễm, bốc mùi hôi nồng. Kết quả xét nghiệm của người dân cho thấy hàm lượng vi khuẩn E. coli vượt mức cho phép tới 500 lần.

Ngay sau đó, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo các cơ quan chức năng khẩn trương vào cuộc, làm rõ nguyên nhân và sớm có biện pháp xử lý nhằm đảm bảo an toàn sức khỏe cho người dân.

Dân Việt sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.

×