Luật “đá nhau”, doanh nghiệp BĐS gặp khó

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, đề nghị xem xét ban hành "quy trình chuẩn" về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, để tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở, nhằm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày có hiệu lực của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014) đến cuối năm 2018. Chỉ riêng tại TP.HCM, đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng. Nên các dự án này đã bị đóng băng, do trước hết, phải thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư", quy định tại Khoản 2 , Điều 170 - Luật Nhà ở và Điều 33 - Luật Đầu tư. Nhưng sau đó, lại bị ách tắc các thủ tục hành chính tiếp theo.

"Nếu tính cả các dự án chưa trình duyệt, thì số lượng dự án bị ngừng triển khai còn nhiều hơn, làm cho nguồn cung dự án và nguồn cung nhà ở bị sụt giảm rất lớn, dẫn đến giá nhà tăng do "cung" ít - "cầu" nhiều và làm giảm nguồn thu NSNN. Vướng mắc này cũng xảy ra tại các tỉnh, thành phố khác", ông Châu đánh giá.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, trong thời gian qua, các dự án nhà ở dù đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" của UBND cấp tỉnh, ghi tên "nhà đầu tư" (theo Điều 32 Luật Đầu tư). Nhưng Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch  - Kiến trúc) không nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án do "nhà đầu tư" đề xuất. Nguyên nhân là bởi Khoản 7,  Điều 19 - Luật Quy hoạch đô thị  quy định: Chỉ có "chủ đầu tư" mới được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Thế là dự án bị "tắc", cả doanh nghiệp, nhà nước, người dân và nền kinh tế đều bị thiệt hại.

"Điều trái khoáy là nội dung Khoản 7, Điều 19 (nêu trên) đã xung đột với chính Khoản 4, Điều 30 cũng của Luật Quy hoạch đô thị, đã quy định đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư. Mà có dự án thì mới được công nhận "chủ đầu tư".

 Ngoài ra, sự thiếu thống nhất của hệ thống pháp luật còn thể hiện tại Khoản (2.b), Điều 171 Luật Nhà ở, quy định "Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở", bắt buộc phải có "bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt", có nghĩa là "bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án" phải có trước khi lập thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư", đây là một xung đột về luật rất cần được nhanh chóng tháo gỡ", ông Châu dẫn chứng.

Một vấn đề khác, chỉ vì Khoản 4, Điều 23 - Luật Nhà ở quy định: Doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng 100% "đất ở", thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở, đã làm "ách tắc" hàng trăm dự án nhà ở. Trong lúc Điều 169 và Điều 191  - Luật Đất đai, đã cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất" để làm dự án nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch.

"Nếu từ "đất ở" quy định tại Khoản 4, Điều 23 - Luật Nhà ở, được sửa đổi, thay thế bằng từ "đất" để thống nhất với Luật Đất đai, thì đã không làm phát sinh "ách tắc" hàng trăm dự án nhà ở như trong thời gian qua", ông Châu nói.

Ngoài ra, trong quy định của luật hiện tại, vẫn còn có nhiều quy trình "ngược" gây khó dễ cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, hiện nay có địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và mới được khởi công xây dựng, làm cho dự án bị kéo dài thời gian thực hiện, làm tăng giá thành, dẫn đến tăng giá bán, mà cuối cùng người chịu thiệt hại chính là người mua nhà.

Trong khi đó, pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 2 trường hợp: (i) Trước khi lập thủ tục xin cấp "sổ đỏ" dự án; (ii) Trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai, chứ không quy định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn thi công xây dựng các công trình của dự án nhà ở.

"Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành "Quy trình chuẩn" về đầu tư xây dựng, đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất, để thống nhất thực hiện trong cả nước; cũng là cách để tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp sau mùa dịch Covid-19", ông Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh