Luật Phát triển đô thị thông qua: 'Chìa khóa' TOD giải bài toán ngập, ùn tắc cho TP.HCM"

Ngày 24/8 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Phát triển đô thị. Trong đó, “Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng” (TOD) được kỳ vọng sẽ trở thành chiếc “chìa khóa vàng” mở đường cho TP.HCM bứt phá, giải quyết triệt để bài toán ùn tắc, quá tải hạ tầng và tạo động lực tăng trưởng mới.

Gỡ "nút thắt" thể chế và hạ tầng

Mô hình TOD lấy các đầu mối giao thông công cộng (đặc biệt là nhà ga đường sắt) làm điểm tập trung dân cư, thương mại và dịch vụ, từ lâu đã được xem là giải pháp căn cơ cho các siêu đô thị. Tuy nhiên, trước đây, việc triển khai TOD tại TP.HCM gặp không ít rào cản do vướng mắc về thẩm quyền, quy hoạch và cơ chế tài chính.

Với Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua, những "điểm nghẽn" này đã cơ bản được tháo gỡ. Luật đã trao thẩm quyền mạnh mẽ cho chính quyền Thành phố trong việc chủ động quy hoạch, thu hồi đất và huy động nguồn lực tại các khu vực TOD.

Cụ thể, Hội đồng nhân dân (HĐND) Thành phố được trao quyền quyết định việc sử dụng ngân sách địa phương để triển khai các dự án đầu tư công độc lập nhằm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Qua đó, Thành phố có thể chủ động thu hồi đất, chỉnh trang đô thị xung quanh các ga đường sắt, tạo quỹ đất sạch để đấu giá hoặc thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án giao thông theo hợp đồng BT.

Tránh "siêu đô thị quá tải" và bài toán đa cực

Việc định hướng phát triển hạ tầng giao thông gắn liền với chỉnh trang đô thị cũng nhận được nhiều sự đồng tình từ giới chuyên gia.

Trao đổi với Dân Việt, ThS. Lê Văn Thành - nhà nghiên cứu văn hóa và phát triển đô thị (nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu Văn hóa - Xã hội, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM - HIDS) phân tích, việc tập trung quá nhiều chung cư, cao ốc trong khu vực trung tâm khiến mật độ dân cư tăng nhanh, kéo theo lượng phương tiện gia tăng mạnh. Điều này tạo áp lực rất lớn lên hệ thống giao thông, thoát nước và môi trường sống.

"Nếu tiếp tục nhét thêm cao tầng vào nội đô sẽ dẫn đến tình trạng quá tải, kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường và tạo ra một siêu đô thị phát triển không bền vững", ông Thành nhận định.

Theo ThS. Lê Văn Thành, xu hướng phát triển đô thị hiện nay cần đi theo mô hình “đa cực” hoặc “đô thị nén” có quy hoạch bài bản. Thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào khu vực trung tâm, TP.HCM cần phát triển nhiều cực tăng trưởng mới như khu Đông hay Cần Giờ. Khi hệ thống giao thông công cộng như metro, xe buýt và mạng lưới liên kết vùng được đầu tư đồng bộ nhờ cơ chế TOD, người dân sẽ có sinh kế và điều kiện di chuyển thuận lợi.

Gia tăng quỹ đất ngoại vi, hình thành “đô thị 15 phút”

Ở góc độ quy hoạch, KTS Ngô Viết Nam Sơn chia sẻ rằng, sau khi mở rộng không gian phát triển, quỹ đất của Thành phố hiện nay rất lớn nên không còn lý do để tiếp tục "chen" thêm cao ốc vào khu vực trung tâm vốn đã bão hòa.

Do đó, việc ứng dụng TOD theo khung pháp lý mới là thời cơ vàng để tái cấu trúc không gian, đưa nhà cao tầng gắn liền với giao thông công cộng ra vùng ngoại vi, đồng thời dành mặt đất nội đô cho không gian xanh.

KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, TOD sẽ giãn dân thành công ra các nút giao thông và trung tâm mới tại ngoại thành.

Các khu đô thị mới xung quanh điểm TOD có lợi thế quỹ đất rộng, rất thuận lợi để quy hoạch theo mô hình “đô thị 15 phút”. Ở đó, người dân có thể tiếp cận đầy đủ tiện ích sống chỉ trong vòng 15 phút đi bộ hoặc xe đạp.

“Khi hình thành được hệ sinh thái đa trung tâm, đa cực hoàn chỉnh, người dân sẽ sẵn sàng chuyển ra sinh sống ở khu vực ngoại vi. Thành phố vừa giãn dân được, vừa tăng không gian xanh và hướng tới một siêu đô thị phát triển bền vững”, KTS Ngô Viết Nam Sơn đánh giá.

Cơ chế linh hoạt và tài chính đột phá để “lấy TOD nuôi TOD”

Nhìn từ góc độ pháp lý, Luật Phát triển đô thị mới đã mang đến những công cụ rất linh hoạt để hiện thực hóa tầm nhìn của các chuyên gia.

HĐND Thành phố được phép quy định các chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian tại khu vực TOD phù hợp với thực tiễn, ngay cả khi chưa có quy định trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Luật cho phép khai thác đồng bộ không gian ngầm và không gian tầm cao tại khu vực các nhà ga, đề-pô đường sắt, đồng thời ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh nhằm nâng cao chất lượng sống của cư dân.

Luật cũng mở ra cơ chế cho phép chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các công trình thương mại, nhà ở tại khu vực TOD trong thời hạn dự án.

Đặc biệt, Luật Phát triển đô thị còn thiết lập cơ chế tài chính đột phá nhằm "lấy TOD nuôi TOD". HĐND Thành phố được trao thẩm quyền xác định và thu các khoản phí, tiền gia tăng giá trị từ đất, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông hay khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm tại khu vực TOD.

Toàn bộ nguồn thu này sẽ được giữ lại để tái đầu tư, phát triển hệ thống đường sắt địa phương và kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông xung quanh.

Bên cạnh đó, Chủ tịch UBND Thành phố cũng được giao thẩm quyền phê duyệt phương án tuyến, vị trí công trình đường sắt và quyết định cụ thể các chỉ tiêu quy hoạch, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Sự kết hợp giữa quyết tâm chính trị, cơ chế pháp lý vượt trội của Luật Phát triển đô thị cùng những giải pháp quy hoạch từ giới chuyên gia kỳ vọng sẽ giúp TP.HCM nhanh chóng biến các tuyến metro, trục giao thông công cộng thành những hành lang kinh tế sầm uất, hiện đại, đưa Thành phố bước vào kỷ nguyên phát triển mới.

×