M&A bất động sản đổi chiều: Nhà đầu tư ngoại chỉ "xuống tiền" với dự án đã sẵn dòng tiền

M&A bất động sản không còn "dễ chốt", dòng vốn chỉ tìm đến dự án chất lượng

Nửa đầu năm 2026, Việt Nam tiếp tục ghi nhận sức hút mạnh mẽ với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo Tổng cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước; vốn giải ngân đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% và là mức cao nhất của 5 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, bất động sản không còn là "điểm đến" dễ dàng của dòng vốn ngoại. Số liệu cho thấy lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng vốn FDI đăng ký, thấp hơn rất nhiều so với ngành chế biến, chế tạo.

Theo ghi nhận của Dân Việt, nhiều doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam vẫn tích cực tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác đầu tư nhằm bổ sung nguồn vốn. Song, quá trình đàm phán hiện kéo dài hơn trước khi các quỹ đầu tư nước ngoài siết chặt tiêu chí lựa chọn tài sản.

Không ít dự án dù được đưa ra thị trường nhiều tháng vẫn chưa thể hoàn tất giao dịch do khoảng cách định giá giữa bên bán và bên mua còn lớn. Trong khi đó, các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có hạ tầng đồng bộ hoặc sắp đưa vào khai thác lại nhanh chóng lọt vào "tầm ngắm" của nhà đầu tư.

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, mặt bằng lãi suất toàn cầu vẫn ở mức cao, chi phí xây dựng tăng cùng những biến động kinh tế thế giới khiến các quỹ đầu tư thay đổi chiến lược. Thay vì chấp nhận rủi ro phát triển dự án từ đầu, họ ưu tiên mua lại những tài sản đã hình thành hoặc có khả năng tạo dòng tiền trong thời gian ngắn.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, cho biết chiến lược đầu tư hiện đã chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tập trung vào hiệu quả khai thác thực tế. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn cao, các nhà đầu tư ưu tiên những dự án có dòng tiền ổn định, lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững.

Theo các chuyên gia, đây cũng là lý do hoạt động thẩm định (due diligence) hiện được thực hiện kỹ hơn rất nhiều. Ngoài pháp lý, nhà đầu tư còn xem xét kỹ thời hạn sử dụng đất, hiệu quả vận hành, năng lực chủ đầu tư và khả năng kết nối hạ tầng trước khi quyết định rót vốn.

Loạt thương vụ cho thấy xu hướng mới: Không mua quỹ đất, chỉ mua tài sản sẵn sàng khai thác

Diễn biến các thương vụ M&A trong 6 tháng đầu năm phản ánh rõ sự thay đổi về "khẩu vị" đầu tư. Một trong những giao dịch đáng chú ý là DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) với tổng giá trị hơn 116 triệu USD. Đây đều là các phân khu đã có nền tảng phát triển, giúp nhà đầu tư tiếp tục triển khai ngay sau khi tiếp nhận.

Tại Eco Smart City ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), Lotte Properties được chấp thuận chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp. Sau đó, Phát Đạt ký biên bản ghi nhớ và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án. Đây được xem là một trong những thương vụ M&A đáng chú ý nhất trên thị trường bất động sản phía Nam trong nửa đầu năm.

Ở phân khúc nhà ở, TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản mua khu đất tại Nhà Bè để phát triển dự án căn hộ, trong khi OBC Holdings và Bcons Group nhận chuyển nhượng các dự án tại Bình Dương nhằm đẩy nhanh kế hoạch phát triển quỹ nhà ở.

Theo các chuyên gia, điểm chung của những thương vụ này là đều hướng tới các tài sản có thể khai thác hoặc tiếp tục triển khai ngay, thay vì những quỹ đất còn nhiều rủi ro pháp lý hoặc phải chờ nhiều năm để hoàn thiện thủ tục.

JLL dự báo trong nửa cuối năm, hoạt động M&A bất động sản vẫn duy trì ổn định nhưng sẽ tiếp tục mang tính chọn lọc. Trở ngại lớn nhất hiện nay không phải thiếu dòng vốn mà là khoảng cách định giá giữa bên bán và bên mua. Trong khi nhiều chủ đầu tư vẫn kỳ vọng mức giá phản ánh chu kỳ phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế lại đặt ưu tiên vào dòng tiền thực tế và khả năng sinh lời ngay sau khi tiếp quản dự án.

Giới chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cơ cấu, M&A sẽ không còn là cuộc chơi của những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, mà thuộc về các chủ đầu tư có dự án minh bạch pháp lý, chất lượng tài sản tốt và đủ sức tạo dòng tiền bền vững. Đây sẽ là "tấm vé" để thu hút dòng vốn ngoại trong giai đoạn mới của thị trường bất động sản.

×