Mật độ chung cư: Phải quản lý bằng chuyên môn, không thể bằng cảm tính

Tại Hội thảo quốc tế “Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan với hệ thống hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn ở Việt Nam” do Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tổ chức ngày 5.6 tại Hà Nội, đa số các chuyên gia cho rằng, phát triển chung cư cao tầng là xu hướng tất yếu trong các đô thị hiện nay, nhờ đó hàng triệu người dân ở các đô thị lớn có cơ hội tiếp cận với một nơi ở riêng cho mình.

Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu của một khu đô thị kiểu mới hay “đô thị nén” theo tiêu chí phát triển bền vững, nhất thiết phải có nghiên cứu đầy đủ từ khâu thiết kế xây dựng, mật độ xây dựng và đặc biệt là phải khống chế được mật độ dân số và quản lý vận hành các tòa chung cư cao tầng.

Mất cân đối trong việc phát triển không gian công cộng

Theo TS. Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình UN-Habitant Việt Nam cho biết, Hà Nội là một trong hai thành phố có tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước bao gồm quy mô diện tích, gia tăng dân số, đầu tư xây dựng trong 20 năm gần đây. 

Nhà cao tầng "mọc" dày đặc nhưng hạ tầng không được phát triển theo. (ảnh TK) 

Mỗi năm có thêm hàng triệu mét vuông sàn được xây mới trong hàng nghìn dự án đầu tư xây dựng mới, hàng trăm kilomet đường giao thông mới mở… Chỉ tính riêng năm 2017, Hà Nội có thêm 11 triệu m2 nhà ở, cao hơn 100 lần kỷ lục xây dựng 0,11 triệu m2 nhà ở Hà Nội năm 1978.

"Tuy nhiên, đã có sự mất cân đối nghiêm trọng trong việc phát triển không gian công cộng, không có công viên mới được xây dựng, tùy tiện chặt bỏ cây xanh, hàng trăm mét vuông sông hồ, diện tích bán ngập bị thu hẹp, san lấp và ôi nhiễm… đến nỗi trẻ em không có sân chơi”, TS. Nguyễn Quang nhấn mạnh.

Đồng tình với những chia sẻ của TS. Nguyễn Quang, Thạc sĩ Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng, các chung cư cao tầng phải được xây dựng thành cụm, từng khu, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo dựng các không gian giao tiếp và sinh hoạt công cộng (cây xanh, vườn hoa, sân chơi phục vụ cộng đồng khu vực) nhằm tạo sự khác biệt, sức hấp dẫn và đẳng cấp của các khu ở và làm tăng giá trị bất động sản của khu đó.

Mật độ xây dựng còn quá cao

Tại Hội thảo, GS.TS.KTS. Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, nhà cao tầng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh các đô thị hiện đại và làm tăng diện tích sử dụng cho đô thị, đặc biệt đối với các thành phố lớn.

Tuy nhiên, trong các chung cư cao tầng hiện nay, mật độ xây dựng còn quá cao do việc tận dụng không gian sử dụng. Điều này chưa nói đến việc gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, thì chất lượng sống trong các nhà cao tầng bị nhiều hạn chế về môi trường, thông thoáng và tầm nhìn. Ngoài ra, việc thiết kế đô thị chưa được quan tâm đúng mức cho các tuyến phố, các lô phố trong đô thị nói chung và những khu vực có nhà cao tầng nói riêng.

Theo GS Lăng, cần lựa chọn cho những khu vực thích hợp trong thành phố cho việc xây dựng tập trung nhà cao tầng. Bên cạnh đó, những không gian trống, cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho đô thị, không xây dựng cao tầng tràn lan; phải coi khu vực có cao tầng làm điểm nhấn cho cả không gian đô thị. 

Mật độ xây dựng nhà cao tầng tại Hà Nội cao gấp đôi Singapore?

TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia Công ty Tư vấn CPG Consultants Singapore lại cho rằng, câu chuyện cần bàn không phải là xây nhà cao hay thấp, mà là câu chuyện cho phép gia tăng mật độ hay không và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng. Còn với mật độ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường quyết định.

Ông Dũng ví dụ, đối với Singapore, đất đai là tài nguyên quý nên họ rất tiết kiệm trong việc sử dụng đất. Với họ, gia tăng mật độ là việc không có lựa chọn. Song so sánh với Hà Nội, với những con số cụ thể, ông Dũng chỉ ra, mật độ ở Hà Nội vẫn cao gấp đôi Singapore mặc dù Hà Nội xây nhiều nhà thấp tầng, còn ở quốc đảo này dù có nhiều nhà chọc trời.

“Chuyện xây dựng hình thức công trình gì không hoàn toàn quyết định về mặt mật độ khu đô thị. Bắc Kinh là ví dụ điển hình cho việc xây nhà cao tầng là chủ yếu, nhưng mật độ cực kỳ thưa. Bởi họ có những quy định cụ thể như phải đảm bảo các công trình nhận được nắng chiếu vào trong số giờ nhất định vào mùa Đông, nên khoảng cách các toà nhà rất xa nhau, dẫn đến mật độ thưa, dù toàn nhà cao tầng. Như vậy, rõ ràng tầng cao không phản ánh bức tranh về mật độ dân số, cần phải tách bạch hai câu chuyện ra", ông Dũng nói.

Theo ông Dũng, phải bàn câu chuyện mật độ dân cư và câu chuyện hình thức công trình. Do đó, quản lý nhà nước phải quản lý bằng vấn đề chuyên môn, chứ không thể quản lý bằng cảm tính.