Miễn thuế chuyển nhượng bất động sản: Chính sách không nới ưu đãi, mà bịt "kẽ hở" để chống lách luật

Không phải ai bán nhà cũng được miễn thuế

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó làm rõ các trường hợp được miễn thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định mới, cá nhân chỉ được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất nếu đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện như: Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, có thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày, chuyển nhượng toàn bộ bất động sản và không áp dụng đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, nghị định cũng quy định rõ trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung. Theo đó, chỉ người đồng sở hữu không có bất động sản nào khác mới được hưởng chính sách miễn thuế; người vẫn còn nhà, đất khác sẽ không thuộc diện ưu đãi.

Những quy định này được đánh giá là bước hoàn thiện quan trọng, bởi trước đây khái niệm "nhà ở duy nhất" dù đã tồn tại trong luật nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể, dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất.

Chuyên gia: Điều quan trọng nhất là bịt khoảng trống từng bị lợi dụng

Trao đổi với PV Dân Việt, TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế cho rằng, điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 253 không phải là mở rộng chính sách miễn thuế mà là lần đầu tiên lượng hóa rõ các điều kiện được hưởng ưu đãi.

Theo ông Thành, nhiều năm qua, quy định về "nhà ở duy nhất" vẫn tồn tại nhưng thiếu tiêu chí cụ thể nên trong thực tế phát sinh không ít cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, thậm chí tạo dư địa để một số trường hợp lợi dụng nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

"Việc bổ sung điều kiện sở hữu tối thiểu 183 ngày, quy định rõ trường hợp đồng sở hữu và loại trừ nhà ở hình thành trong tương lai giúp cơ quan quản lý có cơ sở xác minh minh bạch hơn. Đây là cách thu hẹp khoảng trống chính sách thay vì mở thêm ưu đãi", ông Thành nhận định.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật An Vi, thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội đánh giá nghị định đã chuyển từ quy định mang tính nguyên tắc sang những tiêu chí có thể kiểm chứng bằng dữ liệu.

Theo ông Đức, trước đây việc xác định một cá nhân có thực sự chỉ sở hữu một bất động sản hay không gặp không ít khó khăn do thông tin đất đai còn phân tán. Khi cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu dân cư và dữ liệu thuế từng bước được liên thông, việc kê khai không trung thực sẽ khó có cơ hội "qua mặt" cơ quan quản lý.

"Nghị định cũng quy định rõ người chuyển nhượng phải tự kê khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu khai sai, cơ quan thuế có quyền truy thu và xử phạt theo quy định. Điều này góp phần nâng cao tính tuân thủ và bảo đảm công bằng giữa các đối tượng nộp thuế", ông Đức phân tích.

Người mua bán để ở hưởng lợi, đầu cơ không còn "cửa" lợi dụng

Đánh giá dưới góc độ thị trường, ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ cho rằng, quy định mới sẽ giúp giảm chi phí giao dịch cho nhóm người dân có nhu cầu mua bán nhà để ở, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi.

Tuy nhiên, ông Toản nhấn mạnh không nên hiểu rằng từ khi nghị định có hiệu lực, mọi trường hợp bán nhà đều được miễn thuế.

"Chính sách chỉ dành cho những trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Người sở hữu nhiều bất động sản, giao dịch mang tính đầu tư hoặc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế. Đây là sự phân định rõ giữa nhu cầu ở thực và hoạt động đầu tư", ông Toản cho biết.

Theo ông Toản, việc quy định cụ thể các điều kiện còn giúp thị trường vận hành minh bạch hơn khi ưu đãi thuế được hướng đúng đến nhóm người dân có nhu cầu thực, thay vì tạo khoảng trống để phát sinh các giao dịch mang tính đầu cơ hoặc lách luật.

Dù đánh giá cao những điểm mới của Nghị định 253, các chuyên gia cho rằng hiệu quả thực thi sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai trên phạm vi cả nước.

Khi dữ liệu về quyền sở hữu bất động sản, dữ liệu dân cư và dữ liệu thuế được kết nối đồng bộ, việc xác định ai thực sự chỉ sở hữu một nhà ở sẽ trở nên nhanh chóng, minh bạch hơn. Ngược lại, nếu việc liên thông còn chậm, quá trình kiểm tra và xác minh vẫn có thể kéo dài.

×