Ngành ngân hàng gặp khó nếu một mình gồng gánh vốn cho bất động sản

Tín dụng ngân hàng nhiều năm qua vẫn là "mạch máu" nuôi dưỡng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh Tra tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng mô hình này đang bộc lộ những giới hạn khi nhu cầu vốn ngày càng lớn, trong khi đặc thù nguồn vốn của hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn.

Không thể để tín dụng tiếp tục "gánh" thị trường

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê (Ngân hàng Nhà nước), nhận định thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với hàng loạt điểm nghẽn khiến dòng vốn chưa được lưu thông hiệu quả.

Nguồn cung nhà ở phù hợp còn hạn chế, nhiều dự án kéo dài do vướng thủ tục pháp lý, cơ sở dữ liệu thị trường thiếu đồng bộ và năng lực tài chính của không ít doanh nghiệp vẫn chưa đáp ứng yêu cầu triển khai dự án.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành tín dụng theo hướng hỗ trợ tăng trưởng nhưng vẫn đảm bảo an toàn hệ thống. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 được định hướng khoảng 15%, trong đó ưu tiên dành nguồn vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp.

Một số chính sách cũng đã được điều chỉnh nhằm mở rộng khả năng tiếp cận vốn. Từ cuối tháng 5, phần dư nợ phát sinh đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không còn tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng. Đồng thời, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30% lên 40%, tạo thêm dư địa tài trợ cho các dự án có quy mô lớn và thời gian triển khai dài.

Tuy nhiên, theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, đây chỉ là giải pháp hỗ trợ trước mắt. Về lâu dài, bất động sản cần được tiếp sức bởi nhiều kênh huy động vốn khác thay vì tiếp tục dựa chủ yếu vào tín dụng. Nếu dòng vốn trung và dài hạn vẫn được cung ứng bằng nguồn vốn huy động ngắn hạn của ngân hàng, áp lực đối với hệ thống tài chính sẽ ngày càng gia tăng, đồng thời làm giảm hiệu quả phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế.

Thị trường vốn cần trở thành trụ cột mới

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC), cho biết quy mô tín dụng hiện đã tương đương khoảng 146% GDP, trong khi vốn hóa thị trường chứng khoán mới đạt khoảng 82% GDP. Sự chênh lệch này phản ánh gánh nặng cung ứng vốn cho nền kinh tế vẫn chủ yếu dồn lên hệ thống ngân hàng.

Theo ông Sơn, để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn tới, Việt Nam sẽ cần khoảng 1.500 tỷ USD từ nay đến năm 2030. Đây là nhu cầu rất lớn, vượt quá khả năng đáp ứng của riêng tín dụng ngân hàng.

Vì vậy, việc phát triển đồng thời các kênh huy động vốn như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản (REIT), nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) được xem là yêu cầu cấp thiết nhằm đa dạng hóa nguồn lực cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần có thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn thông qua thị trường vốn minh bạch, thay vì phụ thuộc gần như hoàn toàn vào các khoản vay ngân hàng như hiện nay.

Hoàn thiện thể chế để tăng khả năng hấp thụ dòng tiền

Bên cạnh việc mở rộng các kênh huy động vốn, nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng, khung pháp lý cũng cần được hoàn thiện để nâng cao khả năng hấp thụ vốn của thị trường.

Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Xây dựng sớm nghiên cứu ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, đồng thời xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Song song với đó là việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản để nâng cao chất lượng định giá tài sản, giúp các tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro và hạn chế dòng vốn chảy vào hoạt động đầu cơ.

Đối với Bộ Tài chính, cơ quan này được đề xuất tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp nhằm tăng tính minh bạch và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Trong khi đó, các địa phương cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ thủ tục, công khai danh mục dự án đủ điều kiện triển khai để các ngân hàng và nhà đầu tư có cơ sở giải ngân.

Theo ông Nguyễn Sơn, trong dài hạn, cấu trúc thị trường tài chính cần được phát triển theo hướng cân bằng hơn giữa tín dụng ngân hàng, thị trường vốn, đầu tư công và dòng vốn FDI. Đồng thời, các công cụ huy động vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hay trái phiếu tăng vốn cấp 2 của các ngân hàng cũng cần được thúc đẩy để mở rộng nguồn lực cho nền kinh tế.

Ông Sơn cũng kỳ vọng việc Việt Nam sớm được FTSE nâng hạng lên nhóm thị trường mới nổi sẽ tạo lực hút mạnh đối với dòng vốn quốc tế. Ước tính, quá trình này có thể mang về khoảng 25 - 28 tỷ USD vốn ngoại trong những năm tới, góp phần giảm dần áp lực lên hệ thống tín dụng và tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản.

×