Nghị quyết 21-NQ/TW: Căn hộ chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình

Nghị quyết số 21-NQ/TW vừa ban hành đã đưa ra định hướng mới đối với nhà chung cư khi xác định đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao sử dụng lâu dài, nhưng thời hạn sử dụng căn hộ sẽ gắn với niên hạn của công trình.

Tuy nhiên, bản chất của chính sách không phải chuyển từ "sở hữu lâu dài" sang "sở hữu có thời hạn", mà là tách bạch giữa quyền sử dụng đất và vòng đời của công trình xây dựng.

Đất vẫn lâu dài, căn hộ sử dụng theo tuổi thọ công trình

Trong Nghị quyết, quy định đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, vẫn được Nhà nước giao sử dụng lâu dài. Điều này đồng nghĩa chế độ sử dụng đất ở không thay đổi.

Điểm mới nằm ở chỗ thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo niên hạn của tòa nhà. Khi công trình hết tuổi thọ kỹ thuật hoặc không còn đảm bảo an toàn theo kết luận của cơ quan chuyên môn, chung cư sẽ phải được cải tạo hoặc xây dựng lại.

Như vậy, nghị quyết không đặt ra khái niệm "chung cư sở hữu có thời hạn", mà xác lập nguyên tắc quản lý công trình theo vòng đời kỹ thuật.

Theo tinh thần Nghị quyết 21, một khu chung cư gồm hai loại tài sản khác nhau: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất.

Đất là tài sản có thời gian sử dụng ổn định lâu dài, trong khi tòa nhà chỉ có tuổi thọ nhất định, phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng xây dựng, vật liệu và quá trình bảo trì.

Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng quy luật kỹ thuật của xây dựng, thay vì mặc nhiên coi công trình có thể tồn tại vĩnh viễn.

Nói cách khác, đất vẫn tồn tại lâu dài nhưng công trình sẽ có vòng đời và phải được thay thế khi không còn bảo đảm an toàn.

Hết niên hạn không đồng nghĩa mất quyền tài sản

Một trong những nội dung quan trọng nhất của Nghị quyết 21 là khẳng định thời hạn sử dụng căn hộ phải "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.

Theo đó, khi công trình hết niên hạn và phải phá dỡ, điều chấm dứt là vòng đời của tòa nhà chứ không phải quyền tài sản của người dân. Chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo vệ quyền lợi thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư hoặc tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng quy định này cần được hiểu là hết tuổi thọ công trình không đồng nghĩa người dân mất quyền sở hữu căn hộ. Quyền tài sản vẫn phải được bảo đảm khi chung cư được cải tạo hoặc xây dựng lại.

Tạo cơ sở cải tạo chung cư cũ

Thực tế, cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua luôn gặp khó khăn do thiếu cơ chế thống nhất giữa các chủ sở hữu, doanh nghiệp và Nhà nước.

Nghị quyết 21 không chỉ quy định thời điểm kết thúc vòng đời của công trình mà còn định hướng xây dựng cơ chế để chủ sở hữu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính và tham gia xây dựng lại chung cư.

Điều này đồng nghĩa khi một tòa nhà hết tuổi thọ, khu đất vẫn giữ nguyên giá trị và có thể trở thành nguồn lực để phát triển công trình mới an toàn, hiện đại, phù hợp với quy hoạch. Người dân không đứng ngoài quá trình tái thiết mà tiếp tục là chủ thể có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật.

Nếu trước đây chính sách chủ yếu tập trung vào xác lập quyền sở hữu và quyền sử dụng đất thì Nghị quyết 21 đã bổ sung cách tiếp cận mới: quản lý toàn bộ vòng đời của tài sản, từ khi công trình được xây dựng, khai thác đến khi xuống cấp và phải tái thiết.

Mục tiêu của chính sách là hài hòa giữa hai yêu cầu: Bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân và bảo đảm an toàn công trình, chỉnh trang đô thị.

×