"Ngợp" với những đợt phát hành trái phiếu của BĐS Phát Đạt

Mới nhất, PDR quyết định phát hành trái phiếu riêng lẻ, giá trị 175 tỷ đồng với lãi suất dự kiến 9,5%/năm và 80 tỷ đồng, lãi suất 13%/năm. Tổng giá trị phát hành là 255 tỷ đồng với dự kiến được trả lãi 3 tháng một lần, thực hiện phát hành trong tháng 9 hoặc 10. Đây cũng là lần phát hành trái phiếu thứ 7 và 8 của Phát Đạt trong năm nay (dự kiến thực hiện trong tháng 9, 10).

Công ty của ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT PDR chuẩn bị phát hành trái phiếu lần thứ 8 trong năm 2019 (Ảnh: IT)

Ồ ạt phát hành trái phiếu

Tính từ đầu năm đến nay, Phát Đạt có khoảng 1.445 tỷ đồng trái phiếu phát hành với lãi suất thấp nhất 9,5%/năm, cao nhất 14,45%.

Cụ thể, ngày 18/3, PDR lần đầu tiên phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 14,45%. Kế đến, ngày 14/5, PDR tiếp tục phát hành thêm 100 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất danh nghĩa 12%/năm. Lần thứ 3, ngày 20/5, PDR tiếp tục thông báo phát hành thêm 550 tỷ đồng kỳ hạn 60 tháng (5 năm). Lãi suất trái phiếu 4 kỳ tính đầu tiên là 10,5% và kỳ tính tiếp theo bằng tổng của tối thiểu 3,5% /năm và lãi suất tiền gửi cá nhân kỳ hạn 24 tháng.

Lần thứ 4, ngày 8/6, PDR thông qua việc phát hành 150 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo với mệnh giá 100 triệu đồng/đơn vị. Lãi suất trái phiếu 14%/năm với kỳ hạn một năm kể từ ngày phát hành. Tiền lãi được trả 3 tháng /lần, trả sau, vào ngày trả lãi.

Lần thứ 5, ngày 12/7, PDR tiếp tục thông báo phát hành khối lượng 220 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, có bảo đảm bằng tài sản và không kèm theo chứng quyền. Thời gian phát hành dự kiến trong quý III. Lãi suất trái phiếu là 13,5% và đáo hạn trong một năm, tiền lãi được trả 3 tháng/lần, trả sau. Mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu.

Lần thứ 6, ngày 19/7, PDR tiếp tục thông qua phương án phát hành trái phiếu doanh nghiêp lần thứ 6 năm 2019. Theo đó, Phát Đạt dự kiến phát hành thêm 2,25 triệu trái phiếu không chuyển đổi, có bảo đảm và không kèm chứng quyền, với tổng giá trị 225 tỷ đồng. Trái phiếu có thời hạn một năm, lãi suất dự kiến 9,5% trả sau ba tháng/lần. Thời gian phát hành dự kiến trong quí III/2019.

Tính đến thời điểm hiện tại, trong tổng số 1.445 tỷ đồng trái phiếu phát hành trong 6 đợt, PDR đã bán được 845 tỷ đồng. Tất cả nguồn tiền bán được này được PDR dự kiến dùng để phát triển dự án tại Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội. Đây là dự án mà Phát Đạt hiện đang sở hữu với quy mô 116,3 ha đất thuộc Phân khu số 2, Phân khu số 4 và Phân khu số 9 thông qua đấu giá, với tổng mức đầu tư hơn 25.000 tỷ đồng.

Cẩn trọng với trái phiếu PDR?

Có thể thấy, đến thời điểm hiện tại, PDR được biết đến là đơn vị huy động trái phiếu với lãi suất cao nhất thị trường, có đợt lên đến 14,45%/năm. Mục đích phát hành phần lớn sử dụng cho các dự án thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (tỉnh Bình Định) do Phát Đạt làm chủ đầu tư. Dự án trọng điểm này được Phát Đạt dành nhiều kỳ vọng.

Tuy nhiên, thời gian qua, cũng chính tại dự án này, PDR dính nhiều “lùm xùm” về việc rao bán đất nền tại dự án Nhơn Hội New City (phân khu 2) vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (mở bán, nhận đặt cọc giữ chỗ đất nền không đúng quy định).

Bản đồ quy hoạch Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định (Nguồn UBND tỉnh Bình Định) 

Trong khi đó, về tình hình sức khỏe tài chính, các chuyên gia chứng khoán lại không đánh giá cao PDR. Cụ thể, theo báo cáo tài chính nửa đầu năm 2019 của PDR được công bố, doanh nghiệp này hiện đang có tổng cộng 7.635,8 tỷ đồng nợ phải trả, tăng hơn 90 tỷ đồng so với đầu năm. Đáng chú ý, công ty đang bị âm dòng tiền kinh doanh. Tại thời điểm cuối tháng 6, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của PDR trên bảng lưu chuyển tiền tệ âm 1.070,1 tỷ đồng (cùng kỳ dương 216,6 tỷ đồng).

Nguyên nhân là do tăng các khoản phải thu (618,5 tỷ đồng), tăng các khoản phải trả (364,6 tỷ đồng) và hàng tồn kho tăng từ 129 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước lên 892 tỷ đồng. Chưa kể, việc trúng thầu và trở thành chủ đầu tư phân khu 2 - 4 - 9 thuộc Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội,  PDR đang có 1.217 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho tại dự án này tính đến 30/6 (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, tư vấn, khảo sát, xây dựng cơ sở hạ tầng dự án…).

Ở một khía cạnh khác, đánh giá về tiềm ẩn rủi ro của trái phiếu PDR, ông Trần Bá Duy, chuyên gia phân tích chứng khoán của Công ty Chứng khoán VnDirect, cho biết ông sẽ không khuyến nghị nhà đầu tư mua TPDN của những doanh nghiệp có nợ vay lớn, tiềm năng của dự án chưa rõ ràng, dù lãi suất có lớn tới đâu. Ví dụ, thời gian qua Phát Đạt… đều ồ ạt phát hành trái phiếu với mức lãi suất cao. Phía doanh nghiệp thì cam kết đủ sức trả lãi suất cao như thế, nhưng không có gì để chứng minh.

“Nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn vào giá cổ phiếu hiện tại sau khi các doanh nghiệp này phát hành trái phiếu để làm căn cứ đầu tư. Nhưng phải hiểu rằng, để phát hành trái phiếu thời gian qua thì lượng cổ phiếu PDR mang đi “cầm cố” là khá lớn. Khi các ngân hàng, định chế tài chính nắm giữ cổ phiếu PDR (dùng để thế chấp các khoản vay) thì họ sẽ cố giữ giá cổ phiếu ổn định. Tuy nhiên, họ sẽ nhận định được tiềm năng dự án đó có khả thi hay không, nếu không khả thi thì họ sẽ bán ra lượng cổ phiếu này, dẫn đến có vấn đề về thanh khoản cổ phiếu và phải giải chấp cổ phiếu. Khi đó sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền cũng như gây khó khăn cho doanh nghiệp vì đang phải đi vay với lãi suất cao”, ông Duy phân tích.