Người dân chịu thiệt vì bị thu hồi đất, Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng đưa ra lời giải về quy luật "nước lên thuyền lên"

Kiến nghị giữ nguyên quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa

Chiều ngày 13/8, tại Nhà Quốc hội, Uỷ ban Kinh tế và Tài chính tổ chức Phiên họp toàn thể lần thứ tư, cho ý kiến vào các hồ sơ định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, định hướng xây dựng Dự án Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất).

Một trong những nội dung được quan tâm tại phiên họp là việc định hình mô hình phân cấp, phân quyền và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.

Đại diện Tòa án nhân dân tối cao, Phó Chánh án Nguyễn Biên Thùy thống nhất cao với chính sách tăng cường năng lực Tòa án trong giải quyết tranh chấp, khiếu kiện đất đai.

Tuy nhiên, từ thực tiễn xét xử, Phó Chánh án kiến nghị giữ nguyên quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa.

Theo Phó Chánh án, cấp xã là nơi nắm rõ nhất nguồn gốc, biến động và quá trình sử dụng đất của các đương sự. Hòa giải tại cấp xã không chỉ giúp giải quyết sớm tranh chấp mà trong trường hợp hòa giải không thành, hồ sơ hòa giải tại xã còn cung cấp nguồn thông tin quan trọng để Tòa án thụ lý, giải quyết.

Đối với khoản 3 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp, trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã thì có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Phó Chánh án Nguyễn Biên Thùy đề nghị bổ sung cụm từ "khởi kiện tại Tòa án bằng vụ án hành chính" để xác định rõ trình tự, thủ tục tố tụng.

Đồng thời, đối với quy định "Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định có hiệu lực thi hành", cần bổ sung rõ "các bên tranh chấp không có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án".

Việc xác định rõ quyết định giải quyết lần hai của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định cuối cùng sẽ tránh vướng mắc, lúng túng cho người thực thi và cơ quan thẩm định.

Cùng quan điểm về vai trò của hòa giải cơ sở, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội Phan Thị Thùy Linh đề nghị quy định hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục đầu tiên bắt buộc.

Thực tiễn cho thấy nhiều tranh chấp chỉ liên quan đến ranh giới nhỏ có thể giải quyết trong vài ngày tại xã. Nếu đưa thẳng ra Tòa sẽ làm tăng chi phí, thời gian cho người dân và tạo thêm áp lực cho hệ thống Tòa án.

Về thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai, đại biểu cho rằng cần phân định trực tiếp ngay trong Luật những thẩm quyền quyết định của cấp tỉnh và cấp xã, đồng thời cho phép cấp tỉnh căn cứ thực tiễn phân quyền thêm cho cấp xã. Cách làm này bảo đảm "rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm", dễ kiểm tra, giám sát và tạo sự ổn định cho cấp xã.

Phải bảo đảm chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng xã hội thiết yếu khi lập quy hoạch sử dụng đất

Tại phiên họp, các đại biểu cũng tập trung góp ý về quy hoạch hạ tầng xã hội, phương pháp xác định giá đất và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.

Nhìn từ góc độ xã hội, đại biểu Phan Thị Thùy Linh chỉ ra khoảng trống kéo dài nhiều năm khi nhiều khu đô thị, khu nhà ở hình thành, người dân đến ở nhưng thiếu trường học, trạm y tế, nhà văn hóa.

Việc phụ huynh phải bốc thăm cho con học lớp 1 công lập là hệ quả trực tiếp của khâu quy hoạch và điều kiện giao đất.

Đại biểu đề xuất bổ sung nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng xã hội thiết yếu gồm giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, cây xanh theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Không được điều chỉnh giảm các chỉ tiêu này khi điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp bố trí thay thế tại vị trí khác trong cùng đơn vị hành chính với quy mô không thấp hơn.

Đại biểu cũng đề xuất ưu tiên bố trí quỹ đất trụ sở công dư thừa cho trường học, y tế, thiết chế văn hóa trước khi đưa ra đấu giá thương mại.

Cùng với đó là luật hóa cơ chế giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với cơ sở giáo dục công lập và miễn tiền thuê đất đối với cơ sở giáo dục, y tế phi lợi nhuận.

Đại biểu đề nghị bổ sung quy định tôn vinh, khen thưởng phi tài chính đối với tổ chức, cá nhân tự nguyện hiến đất làm công trình công cộng, giao thông trọng điểm; đồng thời giữ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch đất đai để bảo đảm an toàn pháp lý, hạn chế rủi ro tranh chấp và quá tải cho hệ thống Tòa án.

Cần bổ sung đầy đủ các tỷ lệ tăng, giảm theo quy hoạch và tính chất từng dự án

Về định giá đất và áp dụng bảng giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), lưu ý dự thảo mới chỉ luật hóa hệ số biến động giá theo Nghị định 50, nhưng chưa đề cập hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và các hệ số khác.

Theo ông Châu, nếu áp dụng hệ số K bằng 1 dựa trên bảng giá đất nông nghiệp hiện tại rất thấp, người dân bị thu hồi đất sẽ chịu thiệt thòi lớn. Do đó, Luật cần bổ sung đầy đủ các tỷ lệ tăng, giảm theo quy hoạch và tính chất từng dự án.

Về quy định chuyển tiếp, Chủ tịch HoREA đề nghị cân nhắc kỹ việc thu tiền sử dụng đất bổ sung 3,6% theo khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Việc thu nộp bổ sung chỉ nên áp dụng với trường hợp người sử dụng đất có vi phạm. Đối với các trường hợp không vi phạm mà do chậm trễ từ phía cơ quan nhà nước hoặc thay đổi chính sách pháp luật thì không được yêu cầu doanh nghiệp nộp bổ sung.

Ở góc độ địa phương, có ý kiến đề xuất giải pháp cắt giảm rủi ro pháp lý cho cán bộ làm công tác định giá đất. Theo đó, khi quy định giá đất cụ thể, phải khẳng định Nhà nước là người ra giá cuối cùng và đó là giá chuẩn. Tư vấn hay các bên tham gia chỉ là cơ sở hình thành, còn Nhà nước thẩm định và quyết định thì giá do Nhà nước quyết định phải là giá cuối cùng để cán bộ yên tâm làm việc.

Phân tích sâu về tài chính đất đai, đại biểu Trịnh Xuân An chỉ ra hai vấn đề cần giải quyết.

Thứ nhất là tính xác thực của dữ liệu định giá. Dự thảo hướng tới định giá dựa trên dữ liệu thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản. Tuy nhiên, các dữ liệu đầu vào hiện nay chưa thực sự tin cậy do tình trạng "bất động sản hai giá" hay thông tin thị trường chưa minh bạch.

Nếu chưa có hệ thống dữ liệu chuẩn do Nhà nước trực tiếp xây dựng và kiểm soát, việc xác định giá đất chính xác vẫn là thách thức lớn.

Thứ hai là cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, hay địa tô chênh lệch. Đại biểu nhấn mạnh Nghị quyết 18-NQ/TW và kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu rõ phải có cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do Nhà nước đầu tư hạ tầng, quy hoạch mang lại.

Tuy nhiên, dự thảo Luật hiện mới dừng lại ở việc ghi nhận nguyên tắc tại Điều 12 mà chưa thiết kế được cơ chế vận hành cụ thể, như công cụ thuế, tài chính, để thu lại phần "thiên thời địa lợi", điều tiết cho ngân sách và cộng đồng.

Quy định về quy hoạch cần có độ mở linh hoạt

Giải trình cụ thể về các nhóm vấn đề đại biểu quan tâm, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, dự thảo Luật được hoàn thiện theo hướng kết hợp giữa phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất với không gian phát triển, khoanh định các khu vực tiềm năng và xác định rõ chức năng sử dụng đất.

Hệ thống quy hoạch được sắp xếp lại theo hướng tinh gọn: cấp tỉnh chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi đơn vị hành chính; kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có thời kỳ 10 năm; cấp xã có kế hoạch sử dụng đất có thời kỳ 5 năm.

Đối với băn khoăn của đại biểu về điều kiện điều chỉnh quy hoạch, Bộ trưởng ghi nhận và cho biết đã thiết kế chi tiết trong các dự thảo Nghị định, Thông tư. Thực tiễn địa phương thường xuất hiện các nhu cầu đột xuất, đặc biệt là các yêu cầu phát sinh liên quan đến quốc phòng, an ninh hoặc các dự án hạ tầng lớn. Do đó, quy định cần có độ mở linh hoạt, nếu quy định quá cứng nhắc trong thời hạn 5 hay 10 năm sẽ không đáp ứng được yêu cầu phát triển.

Về cơ chế giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch, cạnh tranh để lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực, sử dụng đất hiệu quả. Đồng thời, hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất thực hiện nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê theo đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Đáng chú ý, về tư duy đưa đất vào sử dụng nhanh nhất và hiệu quả nhất, Bộ trưởng đưa ra đề xuất mới đối với nhóm đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh), bản chất của đất thương mại dịch vụ là bất động sản dòng tiền, việc sớm đưa vào khai thác sẽ mang lại lợi ích lớn cho xã hội.

Hiện nay, loại đất này vẫn tuân thủ hình thức đấu giá, đấu thầu, Bộ trưởng đề nghị cần nghiên cứu hướng giao quyền cho địa phương chủ động quyết định việc đấu giá hoặc đấu thầu đối với loại đất này để đẩy nhanh tiến độ. Cơ quan chủ trì sẽ tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp định hướng này.

Dự thảo quy định rõ hơn các tiêu chí, phạm vi thu hồi đất; bổ sung quy định thu hồi đất để phát triển quỹ đất vùng phụ cận các công trình kết nối hạ tầng. Đồng thời, bỏ quy định cứng nhắc bắt buộc chỉ được thu hồi đất sau khi đã hoàn thành toàn bộ việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư.

Về định giá đất, cơ quan soạn thảo thiết kế phương pháp bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh. Định hướng xuyên suốt của lãnh đạo là tạo sự cân bằng, tiệm cận lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.

Bộ trưởng chia sẻ, theo quy luật "nước lên thuyền lên", khi xác định giá đất và hệ số cao thì chi phí bồi thường lúc thu hồi đất cũng sẽ tăng tương ứng, từ đó tạo ra sự bình đẳng tự nhiên giữa các bên.

Nội dung đổi mới tài chính về đất đai và giá đất tiếp tục bám sát Nghị quyết số 21-NQ/TW, khẳng định nguyên tắc giá đất do Nhà nước quyết định. Điểm thay đổi cốt lõi trong lần sửa đổi này là chuyển giao vai trò cơ quan chủ trì quản lý/xác định giá đất từ ngành nông nghiệp và môi trường sang ngành tài chính, đúng theo kết luận tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

×