Người dân cho thuê hàng chục căn nhà trên phố, kê khai thuế thế nào?

Câu hỏi

Bà Hoàng Thị Nhung (xã Phúc Thọ, Hà Nội) hỏi về trường hợp người dân cho thuê nhiều bất động sản thì sẽ tính thuế thế nào?

Trả lời

Luật sư Ma Văn Giang, Văn phòng luật sư Nam Hồng, Đoàn luật sư TP.Hà Nội cho biết, Điều 4 của Nghị định 68 của Chính phủ về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (có hiệu lực từ ngày 5/3) quy định về thuế thu nhập cá nhân cụ thể như sau:

Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện hộ kinh doanh (sau đây gọi là cá nhân kinh doanh) có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức doanh thu quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện nộp thuế tho quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15. Đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, trường hợp cá nhân có nhiều ngành, nghề kinh doanh áp dụng các mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân khác nhau hoặc có nhiều địa điểm kinh doanh thì cá nhân được áp dụng mức trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh do cá nhân lựa chọn theo phương án có lợi nhất, nhưng tổng mức trừ không vượt quá 500 triệu đồng trong một năm đối với doanh thu của toàn bộ hoạt động kinh doanh quy định tại khoản này.

Trường hợp doanh thu từ ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được trừ tiếp mức chưa trừ hết vào doanh thu của một hoặc một số ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh khác cho đến khi tổng mức trừ đủ 500 triệu đồng.

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Về doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân, Nghị định 68 nêu rõ, đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Nếu khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Cũng theo Nghị định 68, nếu tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản. Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế.

Nghị định 68 quy định cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Bên cạnh đó, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 1 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.

Cũng liên quan đến nội dung này, lãnh đạo Thuế TP. Hà Nội, với hộ thuộc diện kê khai thuế, trước đây đa số kê khai và nộp thuế hằng tháng. Nay, phần lớn hộ kinh doanh chuyển sang kê khai theo quý, trừ trường hợp doanh thu trên 50 tỷ đồng/năm. Người nộp thuế chỉ cần khai doanh thu, hệ thống sẽ hỗ trợ tính thuế, lập giấy nộp tiền tự động, hạn chế tối đa sai sót.

Với hộ cho thuê nhà, trước đây nếu có hai căn nhà ở hai quận khác nhau, thời điểm cho thuê khác nhau thì phải làm việc với hai cơ quan thuế, kê khai theo từng kỳ phát sinh. Nay hộ có thể lựa chọn kê khai một lần/năm (chậm nhất ngày 31/1 năm sau) hoặc hai lần/năm (chậm nhất ngày 31/7, và ngày 31/1 năm sau).

×