Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản tháng 5/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong nhiều năm qua, yếu tố “vị trí” luôn được xem là quan trọng nhất khi mua bất động sản để ở hay đầu tư.

Tuy nhiên, xu hướng thị trường gần đây cho thấy người mua không còn chỉ quan tâm đến vị trí như trước. Ngày càng nhiều khách hàng chú trọng đến chất lượng môi trường sống, từ không gian xanh, mật độ xây dựng, tiện ích nội khu cho đến cộng đồng cư dân. Sự thay đổi này bắt nguồn từ thực trạng ô nhiễm đô thị và những tác động sâu sắc của đại dịch COVID-19 đến thói quen sinh hoạt.

Đô thị “nóng lên”, ô nhiễm tăng cao

VARS chỉ rõ, các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM đang chịu áp lực từ bê tông hóa, phương tiện cá nhân tăng mạnh, khiến chất lượng không khí ngày càng suy giảm. Hiện tượng đảo nhiệt đô thị ngày càng rõ rệt, đẩy nhiệt độ thực tế tại khu vực trung tâm cao hơn nhiều so với vùng ven.

Đặc biệt, chỉ số bụi mịn PM2.5 ở Hà Nội và TP. HCM thường xuyên vượt ngưỡng an toàn, thậm chí gấp đôi mức khuyến nghị của Tổ chức Y tế Thế giới (15μg/m3). Trong các đợt nắng nóng gần đây, chênh lệch nhiệt độ giữa nội đô và vùng ven có thể lên tới 10 độ C – hệ quả của quá trình đô thị hóa thiếu bền vững, không chú trọng cân bằng sinh thái và diện tích xanh.

Theo VARS, thay vì tìm nhà ngay trong trung tâm, người mua ngày nay có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực có khả năng kết nối tốt, nơi vẫn tiếp cận dễ dàng trung tâm kinh tế, dịch vụ, giáo dục và không gian công cộng chất lượng mà không phải chịu cảnh ô nhiễm, tắc đường, quá tải dân cư.

Khả năng kết nối hiện được đánh giá bằng thời gian di chuyển chứ không đơn thuần là khoảng cách. Một dự án cách trung tâm 10 - 20 km nhưng được kết nối bằng metro, cao tốc, gần công viên, hồ nước, trường học… thường hấp dẫn hơn so với những căn hộ nội đô nhưng ngột ngạt và hạ tầng quá tải.

Giá trị bất động sản xanh ngày càng nổi bật

Nhu cầu nâng cao chất lượng sống không chỉ làm thay đổi thói quen mua nhà mà còn tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản. VARS cho biết, môi trường sống tốt đang trở thành yếu tố then chốt trong việc định giá.

Cụ thể, các dự án có mật độ xây dựng thấp, nhiều mảng xanh thường có giá chuyển nhượng cao hơn 5 - 10% so với các dự án cùng khu vực nhưng kém về điều kiện môi trường. Những dự án gần sông, hồ, công viên, hoặc có hệ sinh thái khép kín cũng ghi nhận biên độ tăng giá tốt hơn khi thị trường ổn định, đồng thời phục hồi nhanh hơn trong giai đoạn điều chỉnh.

Do đó, VARS khuyến nghị nhà đầu tư nên thay đổi tư duy truyền thống, hướng tới những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bền vững và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thay vì chỉ chăm chăm vào yếu tố “trung tâm”.

Báo cáo nhấn mạnh, tác động từ ô nhiễm môi trường và hậu COVID-19 khiến người dân ưu tiên không khí trong lành, mảng xanh, không gian mở và cộng đồng thân thiện hơn. Người mua sẵn sàng chi trả thêm để có được một nơi ở thực sự “xanh” và đáng sống.

“Các dự án có quy hoạch tốt, mật độ xây dựng thấp, thân thiện với thiên nhiên ngày càng thu hút sự quan tâm. Định nghĩa về ‘vị trí đẹp’ đang thay đổi theo hướng đề cao yếu tố kết nối và chất lượng sống, chứ không chỉ là trung tâm địa lý”, VARS kết luận.

×