Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá sơ cấp tiếp tục neo cao

Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá bán chưa hạ nhiệt

Sau nhiều năm khan hiếm, thị trường căn hộ Hà Nội đang ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung. Tuy nhiên, thay vì kéo mặt bằng giá xuống, lượng hàng mới lại chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mới được mở bán, mức cao nhất ghi nhận trong nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Riêng quý 2, hàng loạt dự án tiếp tục được giới thiệu ra thị trường. Đáng chú ý, đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Phần lớn nguồn cung tập trung ở nhóm giá từ 80 - 110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng lượng căn hộ mở bán.

Mặt bằng giá sơ cấp vì vậy tiếp tục tăng. Giá bán trung bình trong quý 2 đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, báo cáo của Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong quý 2, Hà Nội có thêm hơn 4.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn. Hơn 75% số căn hộ mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân vẫn rất hạn chế.

Trong khi đó, CBRE dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng trong nửa cuối năm. Nếu các kế hoạch mở bán được triển khai đúng tiến độ, Hà Nội có thể đón gần 39.000 căn hộ mới trong cả năm 2026, vượt mức kỷ lục hơn 37.000 căn của năm 2019.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng mặt bằng giá căn hộ khó có khả năng giảm trong thời gian tới.

“Thị trường đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, trong khi chi phí đất đai, vốn và pháp lý ngày càng tăng khiến các chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án cao cấp để tối ưu lợi nhuận”.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ, nhận định thị trường căn hộ Hà Nội đang trong tình trạng lệch pha cung - cầu.

“Nhu cầu ở thực vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp và giá phù hợp, nhưng nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ cao cấp do các doanh nghiệp lớn phát triển”.

Theo ông Toản, khi thị trường tập trung vào một số chủ đầu tư lớn, cạnh tranh về giá bán giảm đáng kể, thay vào đó các doanh nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng vị trí, hệ thống tiện ích và chất lượng sản phẩm.

Thanh khoản chững, giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh

Dù nguồn cung tăng mạnh, giá sơ cấp tiếp tục lập mặt bằng mới, nhưng giao dịch thị trường lại có dấu hiệu chậm lại.

Theo Avison Young, khả năng chi trả của người dân chưa theo kịp đà tăng giá nhà ở. Trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mới chỉ đạt khoảng 35 - 50%, thấp hơn nhiều so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.

Xu hướng này cũng phản ánh rõ trên thị trường chuyển nhượng. Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý 2 đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp ghi nhận giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.

Trong khi đó, Avison Young ghi nhận nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán từ 5 - 12%. Tuy nhiên, mức giảm chủ yếu diễn ra cục bộ và chưa đủ tạo cú hích cho thanh khoản.

×