Nguồn cung nhà ở TP.HCM đổi chiều: Căn hộ mới "dồn về" đô thị mở rộng

Nguồn cung nhà ở TP.HCM thay đổi theo hướng "ly tâm"

Thị trường nhà ở TP.HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của nguồn cung khi các dự án mới ngày càng tập trung tại những đô thị mở rộng thay vì khu vực nội đô. Diễn biến này cho thấy xu hướng phát triển mới của thị trường, nơi hạ tầng và quỹ đất đang trở thành yếu tố quyết định cuộc đua nguồn cung trong những năm tới.

Theo danh sách 37 dự án được Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ đầu năm đến nay, toàn thành phố có thêm 27.464 sản phẩm, gồm 21.165 căn hộ và 6.299 căn nhà ở thấp tầng được đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, Bình Dương cũ trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ khi đóng góp 11.714 căn, tương đương hơn 55% tổng nguồn cung. Điều này đồng nghĩa cứ 10 căn hộ mới được mở bán tại TP.HCM thì có hơn 5 căn nằm ở khu vực này.

Xếp sau là TP.Thủ Đức (trước đây) với khoảng 4.310 căn, chiếm hơn 20% nguồn cung. Trong khi đó, khu vực nội thành chỉ bổ sung khoảng 11%, chủ yếu đến từ một số dự án quy mô vừa như Khu tứ giác Bến Thành, NewTech, chung cư Bình Đăng, dự án 66 Tân Thành và nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt.

Ở phía Đông Nam, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ cũng đóng góp khoảng 2.551 căn hộ, tương đương 12% nguồn cung, tập trung tại các dự án như Khu đô thị đường 3 Tháng 2 và Ecotown Phú Mỹ.

Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, nguồn cung gần như tập trung hoàn toàn tại các khu đô thị mới ở vùng ven. Trong tổng số 6.299 căn, riêng Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn đã chiếm hơn 3.500 căn, bên cạnh hơn 2.000 căn thuộc dự án Vinhomes Green Paradise và một số dự án tại Long Điền, Bình Trưng.

Diễn biến trên phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong cấu trúc phát triển nhà ở của TP.HCM sau khi mở rộng địa giới hành chính. Nếu trước đây các dự án mới chủ yếu tập trung ở khu Đông hoặc khu Nam, thì hiện nay nguồn cung đang dịch chuyển về những địa phương còn quỹ đất lớn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và có khả năng phát triển các khu đô thị quy mô hàng chục đến hàng trăm héc-ta.

Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cho thấy gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2026 đến từ khu vực Bình Dương cũ. Không chỉ tăng về số lượng, quy mô dự án cũng ngày càng lớn khi nhiều dự án có từ 800 đến trên 1.000 căn, cao hơn đáng kể so với mặt bằng phổ biến 500-600 căn của những năm trước.

Trong khi đó, One Mount Group cũng ghi nhận khoảng 66% nguồn cung mở bán mới trong quý II tập trung tại Bình Dương cũ, nơi liên tục xuất hiện các dự án quy mô lớn và thu hút thêm nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, sau khi trở thành một phần của TP.HCM mở rộng, Bình Dương cũ không còn đóng vai trò là thị trường vệ tinh mà đang trở thành trung tâm phát triển nguồn cung mới của thành phố. Với lợi thế còn nhiều quỹ đất sạch, pháp lý tương đối hoàn thiện và chi phí phát triển thấp hơn khu vực nội đô, địa bàn này được dự báo sẽ tiếp tục đóng góp khoảng 70-80% nguồn cung căn hộ mới trong ít nhất 5 năm tới.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng việc quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư tăng cao khiến các dự án quy mô lớn gần như không còn nhiều cơ hội triển khai trong nội đô.

Thị trường nhà ở bước sang chu kỳ cạnh tranh bằng hạ tầng và giá bán

Các chuyên gia đánh giá việc nguồn cung tập trung tại các đô thị mở rộng sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực cho thị trường nhà ở TP.HCM trong giai đoạn tới.

Trước hết, áp lực thiếu nguồn cung kéo dài nhiều năm có cơ hội được cải thiện khi hàng chục nghìn căn hộ mới liên tục đưa ra thị trường. Điều này giúp người mua có thêm lựa chọn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và phục vụ nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, việc nguồn cung tăng mạnh tại Bình Dương cũ, TP.Thủ Đức trước đây và các khu vực lân cận sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn giữa các chủ đầu tư. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng vị trí, doanh nghiệp sẽ phải đầu tư mạnh hơn vào tiện ích, chất lượng xây dựng, chính sách bán hàng và khả năng kết nối hạ tầng để thu hút khách mua.

Giới phân tích cũng cho rằng dòng tiền trên thị trường sẽ tiếp tục dịch chuyển theo các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, mở rộng Quốc lộ 13, các tuyến metro và hệ thống giao thông liên vùng. Khi thời gian kết nối với trung tâm ngày càng rút ngắn, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn đối với người mua nhà.

Theo dự báo của CBRE, Savills và nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, TP.HCM có thể đón thêm 15.000-20.000 căn hộtrong nửa cuối năm, đưa tổng nguồn cung mở bán cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn. Xa hơn, đến cuối năm 2027, thành phố dự kiến sẽ có khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó gần 58% tập trung tại các khu vực mở rộng sau sáp nhập.

Điều này cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang chuyển từ mô hình phát triển tập trung ở khu vực lõi sang mô hình đa cực. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, các đô thị mở rộng sẽ tiếp tục giữ vai trò đầu tàu về nguồn cung, còn khu vực trung tâm chủ yếu phát triển các dự án tái thiết hoặc dự án quy mô nhỏ có giá trị cao.

×