Nguy cơ "cào bằng" giá đất khi hệ số K được tái áp dụng

Tại toạ đàm về "Định giá đất" mới đây, bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng, Nghị quyết 254 đánh dấu sự thay đổi đáng kể trong chính sách xác định giá đất khi chính thức khôi phục hệ số K sau hơn một năm bị loại bỏ bởi Luật Đất đai 2024.

Trước đó, từ ngày 1/8/2024 đến hết năm 2025, hệ số K không còn được sử dụng. Giá đất được xác định thông qua hai công cụ chính là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó, giá đất cụ thể được áp dụng rộng rãi cho các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và nhiều hoạt động có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai.

Từ năm 2026, giá đất trong nhiều trường hợp sẽ được xác định theo công thức:

Giá đất = Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Hệ số K và những giới hạn khó tránh

Theo ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP TMDV và Tư vấn Hồng Đức, hệ số K vẫn là công cụ hữu ích đối với các giao dịch hành chính thông thường nhờ tính đơn giản và thuận tiện.

Tuy nhiên, khi áp dụng cho các dự án đầu tư quy mô lớn hoặc công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, phương pháp này bộc lộ nhiều hạn chế.

Một trong những bất cập lớn nhất là độ trễ so với diễn biến thị trường. Giá đất có thể biến động nhanh sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng, trong khi hệ số K thường được xây dựng theo chu kỳ nên khó phản ánh kịp thời thực tế.

Bên cạnh đó, việc sử dụng chung một hệ số cho cả tuyến đường hoặc khu vực có thể dẫn đến tình trạng "cào bằng" giá trị giữa các thửa đất. Những yếu tố tạo nên giá trị riêng như vị trí mặt tiền, khả năng kinh doanh, tiềm năng sinh lời hoặc đặc điểm hình thể của từng khu đất khó được phản ánh đầy đủ.

Theo các chuyên gia, bất động sản là loại tài sản mang tính cá biệt rất cao, do đó việc áp dụng cùng một hệ số cho nhiều khu đất khác nhau chưa thực sự phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Đặc biệt, đối với các dự án khu đô thị, khu công nghiệp, dự án hỗn hợp, TOD hay các khu đất ven sông, ven biển, hệ số K gần như không thể phản ánh hết giá trị gia tăng hình thành từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc thay đổi chức năng sử dụng đất.

Thách thức lớn cho các địa phương

Theo quy định mới, các địa phương phải hoàn thành việc ban hành đầy đủ các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường về đất trước ngày 1/7/2026.

Đây được xem là nhiệm vụ không đơn giản khi hệ số K theo Nghị định 49 được cấu thành từ ba nhóm yếu tố gồm: Mức biến động thị trường, yếu tố quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Nếu bảng giá đất còn thấp so với thị trường, hệ số K sẽ phải tăng cao để bù đắp khoảng cách. Ngược lại, nếu bảng giá đất đã tiệm cận giá thị trường, nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể tăng mạnh.

Nhiều chuyên gia cảnh báo sự kết hợp giữa bảng giá đất cao và hệ số K lớn có thể tạo ra "cú sốc" chi phí đối với người dân và doanh nghiệp, đặc biệt trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa đất ở hoặc thuê đất sản xuất kinh doanh.

Dù hệ số K được tái áp dụng, nhiều ý kiến tại tọa đàm cho rằng định giá đất cụ thể vẫn là công cụ không thể thay thế đối với các khu đất có giá trị lớn hoặc các dự án có tác động đáng kể đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Khác với hệ số K, phương pháp định giá đất cụ thể cho phép đơn vị tư vấn sử dụng linh hoạt các phương pháp so sánh, thu nhập hoặc thặng dư dựa trên dữ liệu giao dịch, hiệu quả khai thác và dòng tiền kỳ vọng của dự án.

Theo ông Huỳnh Hồng Đức, đây là cách tiếp cận sát với nguyên tắc thị trường hơn, đồng thời giúp hạn chế thất thu ngân sách và giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Bà Dương Thị Mỹ Lạng cho rằng việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K là bước cải cách lớn trong quản lý đất đai.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là xây dựng được bảng giá đất sát với thị trường, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu và phương pháp xác định hệ số điều chỉnh một cách khách quan, minh bạch.

×