Nguyên nhân chủ đầu tư không giảm giá bất động sản dù khó khăn thanh khoản?

Đánh giá các phân khúc của thị trường bất động sản hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills cho biết phân khúc bất động sản văn phòng tăng trưởng, mặt bằng bán lẻ tăng trưởng, khách sạn hồi phục, bất động sản khu công nghiệp triển khai tốt, bài toán còn lại chỉ nằm ở bất động sản nhà ở.

Thị trường bất động sản vốn dành cho phân khúc nhà ở đang bị siết chặt. Nhà đầu tư cá nhân, khi nghe đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là đã cảm thấy e ngại. Điều này đã ngăn cản dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản, loại ngành nghề kinh doanh luôn cần có nguồn vốn khổng lồ để triển khai dự án trong dài hạn.

Trong 3 năm nay, chủ đầu tư chỉ chi ra mà không có nguồn thu, do đó kéo giá thành của căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng. Điều này khiến chủ đầu tư chỉ còn một kênh duy nhất để bù đắp là tăng giá bán. Khi chủ đầu tư phát triển thị trường bất động sản nhà ở, chi phí đất đấu giá từ Hà Nội cho tới TP HCM đều cao; chi phí xây dựng, nguyên vật liệu gia tăng; chi phí vốn gia tăng do quá trình giải quyết pháp lý của các dự án bất động bị kéo dài, từ bước được chấp nhận chủ trương đầu tư cho đến khi có được giấy phép xây dựng có thể mất từ 2 đến 3 năm.

"Trên thực tế có những dự án tốc độ bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá bán. Các dự án nhà ở một khi bán là bán hết, chủ đầu tư sẽ không còn lại gì nữa. Vậy thì tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng đối với một dự án triển khai? Các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng ôm hàng nếu không thể bán và chờ đến khi thị trường bất động sản hồi phục, chứ không giảm giá", bà Minh nhận định.

Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng.

Giai đoạn 2012 -2013, thị trường bất động sản khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường bất động sản hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm.

Nhiều chuyên gia nhận định sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Cũng liên quan đến thị trường bất động sản nhà ở, các nhà đầu tư ngoại cũng rất quan tâm đến thị trường này, tuy nhiên họ không có cách nào để rót vốn khi mà hành lang pháp lý chưa mang đến đủ sự an tâm cho nhà đầu tư. Hiện các nhà đầu tư nước ngoài tập trung chủ yếu vào nhóm bất động sản thương mại dịch vụ, tòa nhà văn phòng chứ chưa đẩy nguồn vốn vào các dự án nhà ở.

Nguyên nhân là do hành lang pháp lý của phân khúc dự án bất động sản thương mại, dịch vụ rõ ràng hơn nhiều. Đó là sân chơi công bằng khi doanh nghiệp Việt Nam được sở hữu một tòa nhà văn phòng trong thời hạn 50 năm, thì doanh nghiệp nước ngoài cũng như vậy.

Bà Hoàng Nguyệt Minh cũng chỉ ra quan ngại lớn nhất trong thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý. Đối với nhà đầu tư cá nhân hay doanh nghiệp cũng vậy, khi mua một dự án, họ đều cần tính pháp lý rõ ràng nhất, sạch nhất. Một khi pháp lý được giải quyết thì giá bất động sản sẽ được bình ổn ở mức hợp lý hơn và đó chính là cơ hội cho các nhà đầu tư có dòng tiền tốt có thể sẵn sàng đầu tư dài hạn.