Nhà Khang Điền lãi kỷ lục nhưng vẫn “mắc kẹt” trong vòng xoáy dòng tiền âm

Lãi quý 3 của Nhà Khang Điền cao nhất lịch sử

Theo báo cáo tài chính hợp nhất, trong quý 3/2025, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 1.098 tỷ đồng, tăng 334% so với cùng kỳ năm trước. Giá vốn tăng 240%, giúp lợi nhuận gộp đạt 776 tỷ đồng, cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Đóng góp chính trong cơ cấu doanh thu là 1.080 tỷ đồng từ chuyển nhượng bất động sản, tăng 352% so với cùng kỳ. Hoạt động cung cấp dịch vụ và cho thuê mang về lần lượt 14 tỷ đồng và 4,3 tỷ đồng.

Ngược chiều, doanh thu tài chính sụt mạnh 34% còn 5 tỷ đồng trong khi chi phí tài chính giảm 79%. Chi phí bán hàng tăng cao lên 71 tỷ đồng, chi phí quản lý doanh nghiệp giảm nhẹ so với cùng kỳ ghi nhận gần 48 tỷ đồng.

Kết thúc quý 3, Nhà Khang Điền ghi nhận lợi nhuận sau thuế 526 tỷ đồng, gấp 8 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức lợi nhuận quý cao nhất kể từ khi công ty niêm yết trên sàn HoSE năm 2010.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất, lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, doanh thu thuần đạt 2.857 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 841 tỷ đồng, tăng lần lượt 132% và 105% so với kết quả thực hiện 9 tháng đầu năm 2024.

Nhà Khang Điền và 'căn bệnh' âm dòng tiền

Đáng chú ý, mặc dù lãi lớn và có triển vọng hoàn thành kế hoạch năm, song kết quả 9 tháng của Khang Điền vẫn kém vui vì hoạt động kinh doanh không mang được tiền về.

Cụ thể, theo báo cáo tài chính hợp nhất, lũy kế 9 tháng, dòng tiền kinh doanh âm tới 3.294 tỷ đồng, chủ yếu do tăng các khoản phải thu, giảm các khoản phải trả và chi trả lãi vay. Thực tế cho thấy, việc âm dòng tiền kinh doanh đã trở thành "bệnh kinh niên" của công ty này.

Cụ thể, theo thống kê báo cáo tài chính qua các thời kỳ kể từ năm 2021, chưa khi nào dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền ở trạng thái dương: Năm 2021 (âm 2.010 tỷ đồng) năm 2022 (âm 1.047 tỷ đồng), năm 2023 (âm 1.543 tỷ đồng) và năm 2024 (âm 3.648 tỷ đồng).

Dòng tiền kinh doanh âm buộc Nhà Khang Điền phải xoay xở nhiều hướng để cân đối tài chính. Năm 2023, doanh nghiệp phải bán bớt danh mục đầu tư; sang năm 2024 lại tiếp tục huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu. Dù vậy, những biện pháp này vẫn không giúp Khang Điền thoát khỏi áp lực vay nợ - thậm chí quy mô vay còn có xu hướng tăng dần qua từng năm.

Bức tranh này phản ánh rõ trong cơ cấu tài chính 9 tháng đầu năm. Thuyết minh báo cáo tài chính của doanh nghiệp không ghi nhận chi phí lãi vay do toàn bộ khoản này được vốn hoá. Cách xử lý này giúp lợi nhuận kế toán không bị giảm sút, nhưng thực tế cho thấy khoản lãi vay phải trả hàng năm là rất lớn. Nếu phần chi phí đó được ghi nhận đầy đủ vào chi phí tài chính, lợi nhuận của Khang Điền có thể sụt giảm đáng kể.

Trên bảng cân đối kế toán, tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản của Khang Điền là 33.081 tỷ đồng, tăng gần 8% so với đầu năm, phần lớn là tài sản ngắn hạn với giá trị ghi nhận 30.594 tỷ đồng.

Điều an ủi là công ty này duy trì được lượng tiền mặt và tiền gửi khá dồi dào, đạt 2.682 tỷ đồng nhưng so với đầu năm, con số này đã giảm 20%.

Đáng chú ý, hàng tồn kho của công ty địa ốc này tăng 4% so với đầu năm lên 23.086 tỷ đồng. Trong đó, tập trung chủ yếu ở các dự án lớn như: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (8.272 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.764 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.668 tỷ đồng),...

Dự án tồn kho duy nhất của công ty địa ốc này giảm mạnh so với đầu năm là dự án Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông, giảm 137 tỷ còn 1.237 tỷ đồng.

Ở phía nguồn vốn, theo báo cáo tài chính hợp nhất, tổng nợ phải trả của công ty đạt 12.703 tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm. Trong đó, tổng vay và nợ thuê tài chính ở mức 9.884 tỷ đồng. Cụ thể, nợ vay ngắn hạn là 1.651 tỷ đồng (tăng 50% so với đầu năm) và nợ vay dài hạn là 8.233 tỷ đồng (tăng 37,3% so với đầu năm).

Cùng với đó, trong phần "lương khô" của công ty này, chỉ còn 379 tỷ đồng (khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn) giảm 80% so với đầu năm, sự lạc quan nào cũng phải chùng xuống.

Mới đây, cổ phiếu KDH được Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) khuyến nghị mua với giá mục tiêu 40.000 đồng/cổ phiếu, cao hơn từ 17 - 21% so với vùng giá hiện tại. VDSC đánh giá Nhà Khang Điền đang có nền tảng tài chính vững, quỹ đất lớn và triển vọng tăng trưởng rõ ràng từ các dự án mới tại TP. HCM.

Về diễn biến giá cổ phiếu, sau khi điều chỉnh mạnh trong quý 3, KDH đã xác lập vùng hỗ trợ mạnh tại 33.000 đồng/cổ phiếu, vùng đỉnh cũ năm 2024. Tuần giao dịch cuối cùng trong tháng 10, dòng tiền mua vào gia tăng đã giúp giá mã này tăng từ 32.500 đồng/cổ phiếu lên 35.850 đồng/cổ phiếu và có cơ hội tiến tới vùng kháng cự 40.000 đồng trong thời gian tới.

Động lực chính cho chu kỳ tăng trưởng mới của Nhà Khang Điền được kỳ vọng đến từ dự án Gladia tại TP. Thủ Đức, khu phức hợp thấp tầng quy mô lớn, dự kiến hoàn tất bàn giao đất sạch vào tháng 7/2025 và mở bán giai đoạn đầu trong quý 4/2025. Khi Gladia chính thức triển khai, đây sẽ là “con át chủ bài” đưa lợi nhuận Khang Điền tăng tốc trong giai đoạn 2026 - 2027, đồng thời khẳng định vị thế của doanh nghiệp trong phân khúc nhà thấp tầng khu Đông TP. HCM.

×