Nhà ở xã hội cho thuê: “Mảnh ghép” còn thiếu của thị trường

Phát biểu tại buổi làm việc với với Đảng ủy Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34 ngày 19/5, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh quan điểm: “Nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích sản”.

Theo đó, từ nay đến năm 2030, nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những địa bàn có giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Theo tìm hiểu của Dân Việt, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng lệch pha cung - cầu trong suốt 20 năm qua. Phân khúc cao cấp thừa cung, trong khi nhà ở bình dân vẫn dư cầu.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong quý 1/2026, cả nước có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện kinh doanh nhưng phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm hơn 7.000 căn (khoảng 17,5%).

Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, tại TP. HCM khoảng 112 triệu đồng/m2. Phân tích mức giá này, nhiều chuyên gia chỉ ra, lượng hàng mới cung ra thị trường vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp. Trạng thái nghịch lý thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân vẫn duy trì.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, cho biết giá nhà tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM gấp khoảng 25 - 30 lần thu nhập bình quân/người/năm, cao hơn rất nhiều so với mức phổ biến 4 - 6 lần tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Theo ông Lực, bất động sản nhiều năm qua phát triển theo hướng ưu tiên đầu tư và tích sản hơn là đáp ứng nhu cầu ở thực. Dòng tiền liên tục đổ vào đất đai đã đẩy giá nhà tăng cao.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được xem là hướng đi quan trọng đưa thị trường trở lại đúng nhu cầu an cư.

Nhà ở xã hội tăng nhưng chưa đúng “điểm rơi”

Những năm gần đây, Chính phủ cùng nhiều bộ, ngành liên tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng lại cơ cấu thị trường. Bộ Xây dựng thường xuyên làm việc với các địa phương tháo gỡ khó khăn, triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, đến hết quý 1, cả nước có khoảng 700.000 căn nhà ở xã hội được triển khai.

Năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển khoảng 158.723 căn. Tuy nhiên, đến hết quý 1, các địa phương mới hoàn thành và khởi công khoảng 36.300 căn, tương ứng gần 1% chỉ tiêu.

Hình ảnh người dân xếp hàng xuyên đêm nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội cho thấy áp lực an cư ngày càng gia tăng.

Anh Phạm Tuân, nhân viên văn phòng tại Hà Nội cho biết, vợ chồng anh có tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng. Sau nhiều năm thuê nhà và tiết kiệm, khoản tích lũy vẫn quá nhỏ nhưng vẫn không đủ để mua nhà ở bình dân. Vợ chồng anh Tuân đã phải xếp hàng "thâu đêm suốt sáng" để nộp hồ sơ nhà ở xã hội với hy vọng sở hữu 1 căn nhà "vừa túi tiền".

“Nếu vay ngân hàng để mua nhà thì áp lực trả nợ gần như kéo dài cả đời. Chúng tôi từng tính mua một căn hộ khoảng 4 - 5 tỷ đồng nhưng số tiền phải trả mỗi tháng quá lớn. Gần như làm chỉ để trả nợ lãi”, anh Tuân chia sẻ.

Điểm nghẽn lớn nhất cản phát triển nhà ở xã hội nằm ở cơ chế và chính sách

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, rào cản lớn nhất nằm ở cơ chế phát triển nhà ở xã hội cho thuê và gặp khó cả đầu vào lẫn đầu ra.

Ở đầu vào, doanh nghiệp vướng quỹ đất, thủ tục đầu tư và vốn tín dụng. Dù nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng thủ tục kéo dài làm tăng chi phí và giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.

Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2014 từng quy định nhà ở xã hội cho thuê được hưởng ưu đãi thuế cao hơn. Nghị định 100 cũng nêu mức thuế thu nhập doanh nghiệp 6%, thấp hơn 70% so với thông thường.

Tuy nhiên, do không được quy định cụ thể trong Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp nên nhiều năm qua chính sách này gần như không thực thi. Các doanh nghiệp vẫn phải chịu thuế 10% như nhà ở xã hội để bán, khiến định hướng phát triển nhà ở xã hội cho thuê gần như “đóng băng”.

Ở đầu ra, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội vẫn khá chặt. Một số địa phương kiến nghị nâng trần thu nhập để mở rộng nhóm được mua hoặc thuê mua.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, ngoài tâm lý "an cư lạc nghiệp", trở ngại lớn khác là cơ chế chính sách chưa đủ hấp dẫn.

Vị luật sư này đề xuất, để thúc đẩy nhà ở xã hội nói chung, nhà ở xã hội cho thuê nói riêng, Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm thông qua “Quỹ nhà ở quốc gia”. Đồng thời, cần có các gói tín dụng ưu đãi như cho vay tới 80% tổng mức đầu tư dự án, thời hạn trên 20 năm với lãi suất dưới 3%/năm để khuyến khích doanh nghiệp.

Tỷ lệ sở hữu bất động sản của Việt Nam thuộc top cao nhất thế giới

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế chia sẻ, người Việt Nam nói riêng và người châu Á nói chung vẫn kỳ vọng cao về việc sở hữu bất động sản trong đời, với các lý do như: Lợi suất cao và ổn định, sự công nhận từ xã hội và tài sản.

Việt Nam có tỷ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới với 90%, cao hơn một số nước tại Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn Mỹ (66%), Úc (66%)...

Theo ông Hiếu, với lượng tiền tích trữ, người Việt Nam có một số kênh đầu tư chính như thị trường tài chính, bất động sản, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm. Trong khi kênh đầu tư vàng nhiều biến động, rủi ro và có chênh lệch giữa giá vàng trong nước và thế giới, kênh ngoại tệ và gửi tiết kiệm có lợi suất ở mức khá thấp (thậm chí có loại ngoại tệ không được nhận lãi).

Với tâm lý "ăn chắc mặc bền" thì kênh bất động sản đang được cho là an toàn nhất.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn lực của xã hội sẽ bị chôn trong bất động sản quá nhiều, chưa hẳn đã tốt cho nền kinh tế 1 đất nước.

×