Nhà ở xã hội TP.HCM: Đủ điều kiện, vì sao người dân vẫn khó mua? (bài 2)

LTS: Trong bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng xa tầm với của nhiều người lao động, nhu cầu về một chỗ ở vừa túi tiền tại TP.HCM trở nên cấp thiết. Cùng lúc, chính sách nhà ở xã hội đang có nhiều thay đổi, từ mở rộng điều kiện tiếp cận, hỗ trợ tín dụng đến thúc đẩy nguồn cung, đặt ra kỳ vọng đưa nhà ở đến gần hơn với người có nhu cầu thực.Tuy nhiên, từ chính sách đến một mái ấm vẫn còn khoảng cách. Từ thực tế đó, Dân Việt thực hiện loạt bài “Nhà ở xã hội TP.HCM”, ghi nhận câu chuyện của người trong cuộc, nhận diện những điểm nghẽn và tìm lời giải để nhà ở xã hội thực sự trở thành cơ hội an cư của người lao động.

Hơn 10 năm sống và làm việc tại TP.HCM, chị Lê Thanh vẫn ở cùng em gái trong căn phòng trọ khoảng 10m² tại phường Linh Tây. Với thu nhập khoảng 14 triệu đồng/tháng, giấc mơ về một căn nhà thương mại ngày càng xa đối với chị, còn nhà ở xã hội trở thành lựa chọn phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Có đủ điều kiện, chưa chắc đã có suất mua nhà ở xã hội

Thế nhưng, khi bắt đầu tìm hiểu từ năm 2021, chị Thanh nhận ra muốn mua được một căn nhà ở xã hội, trước hết phải biết dự án nào đang triển khai và mình có đủ điều kiện hay không.

“Thời điểm đó tôi gần như không biết phải tìm thông tin chính thức về dự án ở đâu. Tìm trên mạng thì rất nhiều môi giới, quảng cáo, nhưng dự án nào thực sự mở bán, khi nào nhận hồ sơ lại khó nắm”, chị Thanh kể.

Khi tìm được dự án quan tâm, một hành trình khác lại bắt đầu. Người mua phải chứng minh thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách, đáp ứng điều kiện về nhà ở và, với những nhóm pháp luật quy định, cả điều kiện về thu nhập.

Chị Thanh từng gặp khó ở khâu xác nhận tình trạng nhà ở. Có thời điểm, việc xác nhận thông tin giữa phạm vi quản lý của địa phương và yêu cầu của hồ sơ khiến chị phải bổ sung giấy tờ, đi lại nhiều lần.

Với một người làm việc giờ hành chính, mỗi lần bổ sung hồ sơ đồng nghĩa phải tiếp tục sắp xếp công việc để đi làm thủ tục. Những vướng mắc tưởng nhỏ, khi cộng lại, khiến hành trình tìm nhà kéo dài.

So với thời điểm chị Thanh bắt đầu tìm hiểu, quy trình hiện nay đã có những thay đổi đáng kể. Theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải công khai các thông tin liên quan đến dự án.

Quy định mới cũng mở rộng hình thức nộp hồ sơ, người dân có thể thực hiện trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi mình làm việc. Các giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách được xác nhận theo quy định có giá trị trong 12 tháng.

Điều kiện về thu nhập cũng vừa được nới rộng. Từ ngày 7/4/2026, Nghị định 136/2026/NĐ-CP nâng mức trần thu nhập đối với một số nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, người độc thân có thu nhập bình quân thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng; người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 35 triệu đồng/tháng; trường hợp đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập được xác định trên cơ sở 12 tháng liền kề tại thời điểm xác nhận.

Việc nâng trần thu nhập giải quyết phần nào bất cập khi một bộ phận người lao động có thu nhập vượt ngưỡng cũ nhưng vẫn không đủ khả năng mua nhà thương mại.

Tuy nhiên, khi cánh cửa chính sách được mở rộng, một vấn đề khác lại trở nên rõ hơn. Số người có thể đủ điều kiện tăng lên nhưng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế.

Theo thông tin được công bố từ Liên đoàn Lao động TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố hiện ước khoảng 974.000 căn. Khảo sát hơn 200.000 người lao động cũng cho thấy có tới 95% người được hỏi mong muốn mua nhà để ổn định cuộc sống.

Trong khi đó, theo Nghị quyết 7/NQ-CP của Chính phủ, các địa phương phải hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu nhà ở xã hội được giao trong giai đoạn 2026-2030; TP.HCM đang đứng trước áp lực phát triển nguồn cung rất lớn trong những năm tới.

Sự chênh lệch giữa cung và cầu khiến việc đáp ứng đầy đủ điều kiện mới chỉ giúp người dân bước qua một nửa hành trình. Theo quy định mới, khi số hồ sơ đủ điều kiện vượt quá số căn nhà ở xã hội được bán, việc lựa chọn người mua phải thực hiện bằng bốc thăm, dưới sự giám sát của đại diện cơ quan quản lý và chính quyền địa phương theo quy định.

Như vậy, một người lao động có thể mất nhiều tháng theo dõi dự án, hoàn thiện giấy tờ và được xác định đủ điều kiện, nhưng vẫn chưa chắc được mua nhà nếu lượng hồ sơ vượt quá nguồn cung. Khoảng cách cung - cầu lớn cũng tạo môi trường cho những thông tin về “suất ngoại giao”, “bao hồ sơ”, môi giới suất mua xuất hiện.

Có suất mua nhà ở xã hội, nhưng liệu có đủ sức trả tiền nhà?

Trước tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 34/CT-TTg yêu cầu chấn chỉnh, tăng cường minh bạch và phòng ngừa tiêu cực trong xét duyệt, mua bán, cho thuê nhà ở xã hội; Bộ Xây dựng đồng thời yêu cầu công khai thông tin và tăng cường kiểm tra để bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng.

Nhưng ngay cả khi vượt qua được “cửa” hồ sơ và có được suất mua, người lao động vẫn phải đối diện với một bài toán khó không kém: Tiền ở đâu để mua nhà?

Đây cũng là nghịch lý đáng chú ý nhất của chính sách nhà ở xã hội. Người mua phải có thu nhập không vượt quá một ngưỡng nhất định để thuộc diện được hưởng chính sách, nhưng đồng thời phải có đủ khả năng tài chính để chuẩn bị vốn ban đầu và trả nợ trong nhiều năm.

Chính vì vậy, tín dụng ưu đãi trở thành một mắt xích quan trọng quyết định khả năng tiếp cận nhà ở xã hội. Theo Ngân hàng Chính sách xã hội, từ ngày 10/10/2025, lãi suất cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội được điều chỉnh xuống 5,4%/năm. Mức này cũng được áp dụng cho dư nợ gốc thực tế của các khoản vay đã ký trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực.

Việc giảm lãi suất giúp giảm bớt áp lực cho người vay. Tuy nhiên, từ góc nhìn của HoREA, chi phí vốn dành cho nhóm thu nhập thấp vẫn cần được tính toán ở mức phù hợp hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhiều lần chỉ ra rằng một trong những vấn đề lớn của nhà ở xã hội là khả năng tiếp cận thực tế của người có thu nhập thấp. Hiệp hội từng kiến nghị đưa lãi suất cho vay người mua, thuê mua nhà ở xã hội trở lại vùng 4,8-5%/năm, mức từng được áp dụng trong giai đoạn trước, nhằm phù hợp hơn với khả năng tài chính của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp đô thị.

Ở một góc độ khác, ông Châu cho rằng bài toán lớn của TP.HCM hiện nay vẫn là thiếu nguồn cung. Theo HoREA, giai đoạn 2021-2025, nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM còn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế, khiến nhiều dự án khi đưa ra thị trường thu hút lượng người quan tâm lớn và tạo áp lực lên khâu xét duyệt. 

Hai vấn đề này thực chất liên quan trực tiếp với nhau. Nếu nguồn cung ít, người dân phải chờ đợi và cạnh tranh để có suất mua. Nhưng ngay cả khi nguồn cung tăng, nhà ở xã hội cũng khó giải quyết được bài toán an cư nếu người thuộc diện được mua lại không đủ khả năng tài chính để thanh toán.

Bởi một căn nhà được gọi là “vừa túi tiền” không chỉ phụ thuộc vào giá bán thấp hơn nhà thương mại. Quan trọng hơn là khoản tiền người mua phải chuẩn bị ban đầu, số tiền phải trả mỗi tháng và phần thu nhập còn lại sau khi trả nợ có đủ để duy trì cuộc sống hay không.

Đây cũng là lý do việc nâng trần thu nhập lên 25 triệu đồng đối với người độc thân và 50 triệu đồng đối với hai vợ chồng mới chỉ giải quyết một phần bài toán. Chính sách đã mở rộng thêm số người được đứng trước cánh cửa nhà ở xã hội, nhưng để họ bước qua được cánh cửa ấy còn cần nguồn cung đủ lớn, thủ tục thuận tiện và dòng vốn dài hạn với chi phí phù hợp.

Những vướng mắc đó cho thấy, khi nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM được tính bằng hàng trăm nghìn căn, vấn đề không chỉ là xây thêm bao nhiêu nhà, mà còn là làm sao để những căn nhà được xây lên thực sự nằm trong khả năng tiếp cận của người cần chúng. Và đó cũng là bài toán mà TP.HCM phải giải nếu muốn biến các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong những năm tới thành những mái nhà thực sự của người lao động.

Kỳ sau: Nhà ở xã hội TP.HCM: Gỡ “nút thắt” để người lao động tìm chốn an cư (bài 3)

×