Nhà ở xã hội TP.HCM: Gỡ “nút thắt” để người lao động tìm chốn an cư (bài 3)

Như Dân Việt đã phản ánh ở kỳ trước, những khó khăn của người mua nhà ở xã hội không phải câu chuyện chỉ nằm trên giấy. Có người mất nhiều thời gian xoay xở với giấy tờ xác nhận tình trạng nhà ở, có người có việc làm, thu nhập ổn định nhưng lại đứng sát hoặc vượt ngưỡng được hưởng chính sách. Cũng có những gia đình dù đáp ứng điều kiện vẫn phải cân nhắc rất kỹ trước khoản vay kéo dài nhiều năm.

Gỡ từ hồ sơ người mua đến thủ tục dự án nhà ở xã hội

Đằng sau những trường hợp cụ thể ấy là một nghịch lý tồn tại khá lâu. Nhà ở xã hội được thiết kế để hỗ trợ những người khó tiếp cận nhà ở theo cơ chế thị trường. Nhưng hành trình để bước vào phân khúc này đôi khi vẫn còn những rào cản khiến người lao động chưa theo kịp như mặt bằng thu nhập và chi phí sống tại các đô thị lớn như TP.HCM. Đây cũng chính là những vấn đề mà các chính sách mới đang hướng tới để tháo gỡ.

Những thay đổi chính sách trong năm 2026 đang mở rộng đáng kể cánh cửa tiếp cận nhà ở xã hội. Thay vì chỉ điều chỉnh một tiêu chí riêng lẻ, các quy định mới tác động đồng thời vào nhiều khâu, từ cách nộp hồ sơ, thời hạn giấy tờ, xác nhận điều kiện đến mức thu nhập của người được hưởng chính sách.

Một trong những thay đổi trực tiếp nhất nằm ở quy trình đăng ký. Theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, người dân có thể nộp hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội bằng nhiều hình thức như trực tiếp, trực tuyến, qua dịch vụ bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi làm việc. Các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện hưởng chính sách sau khi được xác nhận có giá trị trong 12 tháng, giúp người dân chủ động hơn khi chuẩn bị hồ sơ cho các dự án.

Thời gian xác nhận điều kiện về nhà ở cũng được quy định rõ. Trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc xác nhận. Những quy định này hướng tới rút ngắn thời gian xử lý, hạn chế việc người dân phải đi lại nhiều lần hoặc làm lại giấy tờ trong quá trình chờ dự án tiếp nhận đăng ký.

Cùng với đơn giản thủ tục, việc tiếp cận thông tin dự án cũng được yêu cầu công khai hơn. Chủ đầu tư phải công bố các thông tin liên quan đến dự án, số lượng căn hộ, giá bán tạm tính và thời gian nhận hồ sơ. Trường hợp số người đủ điều kiện vượt số căn được bán, việc lựa chọn người mua được thực hiện bằng hình thức bốc thăm dưới sự giám sát của cơ quan chức năng.

Cách làm này không chỉ giúp người dân biết rõ dự án nào đang chuẩn bị nhận hồ sơ mà còn góp phần thu hẹp khoảng trống cho các hình thức môi giới “suất nội bộ”, “bao hồ sơ”, “bao đậu” từng xuất hiện khi nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm.

Song song với việc đơn giản hóa thủ tục, điều kiện thu nhập cũng được điều chỉnh để mở rộng nhóm người có thể tiếp cận chính sách. Từ ngày 7/4/2026, người độc thân thuộc nhóm đối tượng áp dụng có thu nhập bình quân thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên có mức tối đa 35 triệu đồng/tháng; với người đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.

Việc nâng ngưỡng thu nhập có ý nghĩa đáng kể tại những đô thị có chi phí sinh hoạt cao như TP.HCM. Thay vì chỉ căn cứ vào một chuẩn thu nhập thấp, chính sách mới mở rộng phạm vi tới nhóm lao động có thu nhập trung bình thấp - những người có khả năng tích lũy nhất định nhưng vẫn khó mua được nhà theo giá thị trường.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, từng cho rằng việc nâng mức thu nhập được hưởng chính sách giúp mở rộng cơ hội cho nhóm người có nhu cầu nhà ở thực nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại.

Giảm gánh nặng tài chính, mở thêm lựa chọn thuê nhà ở xã hội

Cùng với việc mở rộng nhóm được hưởng chính sách, các giải pháp tài chính đang được điều chỉnh theo hướng giảm áp lực cho người mua. Đây là bước quan trọng bởi nhà ở xã hội dù có giá thấp hơn nhà thương mại vẫn là một tài sản lớn, phần lớn người lao động phải sử dụng vốn vay mới có thể sở hữu.

Từ ngày 10/10/2025, lãi suất cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội được điều chỉnh xuống 5,4%/năm. Mức lãi suất ưu đãi giúp giảm chi phí vay trong dài hạn, đặc biệt với những khoản vay kéo dài hàng chục năm.

Việc điều chỉnh lãi suất khi đặt cạnh chính sách nâng trần thu nhập được mua nhà tạo thành hai bước hỗ trợ liên tiếp. Người lao động trước hết có thêm cơ hội đáp ứng điều kiện mua nhà, sau đó có thể tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn để thực hiện kế hoạch sở hữu.

Chính sách nhà ở hiện nay cũng không còn đặt mục tiêu sở hữu nhà là con đường duy nhất. Với những người chưa có khoản tích lũy ban đầu hoặc chưa muốn gánh nghĩa vụ trả nợ dài hạn, nhà ở xã hội cho thuê đang được TP.HCM xác định là một hướng phát triển quan trọng.

Tại Hội nghị triển khai, xúc tiến đầu tư và phát triển nhà ở cho thuê ngày 9/6/2026, lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thành phố định hướng phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030.

Một điểm đáng chú ý là thủ tục tiếp cận loại hình này đơn giản hơn so với mua và thuê mua. Theo quy định hiện hành, người thuê nhà ở xã hội không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như trường hợp mua, thuê mua. Điều này mở rộng đáng kể khả năng tiếp cận cho công nhân trẻ, người mới đi làm hoặc những gia đình chưa đủ nguồn lực tài chính để nghĩ tới việc sở hữu ngay một căn nhà.

TP.HCM cũng đang tìm cách tận dụng nguồn lực sẵn có thay vì chỉ chờ các dự án xây mới. Tại hội nghị triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố ngày 9/6, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Công Vinh cho biết thành phố nghiên cứu chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang nhà ở cho thuê, đồng thời tìm giải pháp về đất đai, nguồn vốn và mô hình quản lý để phát triển loại hình này lâu dài.

Hướng tiếp cận này giúp chính sách nhà ở phù hợp hơn với nhiều mức thu nhập. Người có khả năng tài chính và nguồn tích lũy có thể lựa chọn mua; nhóm cần thêm thời gian tích lũy có thể thuê mua; trong khi người chưa đủ sức gánh một khoản vay dài hạn vẫn có cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định thông qua nhà cho thuê.

Nhìn từ những chính sách đang được triển khai, lời giải cho bài toán nhà ở của người lao động không còn tập trung vào một biện pháp đơn lẻ. Thủ tục được đơn giản để dễ tiếp cận hơn; ngưỡng thu nhập được nâng để mở rộng đối tượng; lãi suất ưu đãi giúp giảm áp lực tài chính; còn nhà cho thuê tạo thêm lựa chọn cho những người chưa đủ khả năng sở hữu. Các giải pháp này bổ sung cho nhau, hướng tới mục tiêu đưa chính sách nhà ở xã hội gần hơn với khả năng thực tế của người dân.

Sau khi từng bước mở rộng cơ hội cho người lao động, bài toán tiếp theo của TP.HCM là làm thế nào biến nhu cầu rất lớn thành những dự án thực tế, tạo đủ nguồn cung nhà ở xã hội với mức giá phù hợp. Đây cũng sẽ là phép thử quan trọng để những thay đổi chính sách không chỉ dừng lại ở việc “dễ tiếp cận hơn”, mà cuối cùng giúp người dân thực sự có một chỗ ở ổn định.

Kỳ cuối: Khơi nguồn lực để có thêm cơ hội an cư cho người lao động

×